Дайджест рынка недвижимости: 2–8 ноября 2026
В этом материале
В октябре, в первый месяц после изменения «Семейной ипотеки», банки в России выдали 308,8 млрд рублей ипотечных кредитов — на 49,2% меньше, чем в сентябре, по предварительной оценке Frank RG. В выпуске — что это значит для продажи квартиры в Москве, до какого числа платить налог на имущество за 2025 год и что происходит с арендой.
В выпуске
- Ипотека. После сентябрьской спешки выдачи по России упали почти вдвое. Сократились льготные кредиты, а они в основном для новостроек. Рыночные, по оценке ДОМ.РФ, держатся на уровне июня.
- Налоги. Налог на имущество за 2025 год — не позднее 1 декабря.
- Аренда. Квартиры в Москве сдаются дольше, а аренда на 13% дешевле, чем год назад.
01 · Ипотека Октябрь: выдачи упали после сентябрьской спешки
6 ноября аналитическая компания Frank RG опубликовала предварительную оценку: в октябре банки в России выдали 75,5 тыс. ипотечных кредитов на 308,8 млрд рублей. Объём выдач на 49,2% меньше, чем в сентябре, и на 36,2% меньше, чем в октябре 2025 года. Средний кредит за месяц уменьшился на 17,1%, до 4,1 млн рублей. Frank RG связывает снижение с сентябрьским ажиотажем перед изменением «Семейной ипотеки» 1 октября и с тем, что часть спроса уже закрыта.
5 ноября близкую оценку опубликовал ДОМ.РФ: около 77 тыс. кредитов на 305 млрд рублей — на 28% и 38% меньше, чем годом ранее. Снизились выдачи по программам с господдержкой: около 20 тыс. кредитов на 117 млрд рублей, примерно втрое меньше, чем в октябре 2025 года. Рыночную ипотеку выдают примерно на уровне июня: в октябре — 57 тыс. кредитов на 187 млрд рублей, на 30% и 47% больше, чем годом ранее. Доля льготных кредитов — 26% по количеству и 38% по объёму против 69% и 82% в начале года. По данным ДОМ.РФ, часть спроса была реализована накануне изменения программы, а в течение октября недельные выдачи постепенно росли.
Ипотека в России в октябре 2026 года: две предварительные оценки
| Показатель | Frank RG | ДОМ.РФ |
|---|---|---|
| Выдано кредитов | 75,5 тыс. | около 77 тыс. |
| Объём выдач | 308,8 млрд рублей | 305 млрд рублей |
| К октябрю 2025 года, по количеству | −26,4% | −28% |
| К октябрю 2025 года, по объёму | −36,2% | −38% |
| К сентябрю 2026 года, по объёму | −49,2% | не приводит |
| Январь — октябрь 2026 года | 3 831,9 млрд рублей, на 24,3% больше, чем годом ранее | 0,9 млн кредитов на 3,9 трлн рублей, почти на четверть больше |
Последние данные Банка России о ставках — за сентябрь: средневзвешенная ставка по ипотеке на рыночных условиях — 18,0%, как и в августе. 5 ноября регулятор опубликовал резюме обсуждения ключевой ставки. 23 октября её сохранили на уровне 14% годовых, и сигнала о направлении следующих шагов участники обсуждения давать не стали. Банк России повысил прогнозную траекторию ключевой ставки на 2027–2028 годы: средняя ставка в 2027 году ожидается в диапазоне 12,5–13,5% годовых.
Обе оценки — по всей России, данных по Москве за октябрь пока нет. Сократились прежде всего льготные кредиты, а программы с господдержкой в статистике Банка России — программы первичного рынка. «Семейную ипотеку» на вторичное жильё в Москве и области не выдают — условия программы. Продавцу московской «вторички» важнее рыночная ипотека, а её, по оценке ДОМ.РФ, выдают примерно на уровне июня. Ориентир для покупателя без льготы — рыночная ставка его банка; средневзвешенная по рынку в сентябре — 18%. Региональный бюллетень Банка России за сентябрь, в том числе по Москве, по календарю выходит 9 ноября — разберём его в следующем выпуске.
Если платить по кредиту стало трудно. 5 ноября Банк России рекомендовал банкам не ждать просрочки и предлагать заёмщикам варианты: уменьшить начисленные неустойки, отсрочить выплату основного долга, процентов или их части. Это рекомендация банкам, а не обязанность: что предложить, решает банк. Регулятор также предупреждает о посредниках — «раздолжнителях», которые обещают списать долги: их советы, например не платить по кредиту, могут ухудшить положение заёмщика.
02 · Налоги Налог на имущество за 2025 год — не позднее 1 декабря
5 ноября ФНС напомнила: 1 декабря истекает срок уплаты налогов на имущество и НДФЛ по налоговым уведомлениям за 2025 год. Для отдельных территорий Курской области срок продлён. Со 2 декабря на неоплаченную сумму ежедневно начисляются пени, затем налоговая направляет требование, а если его не исполнить, взыскивает долг принудительно, в том числе через судебных приставов. Это ежегодный налог на квартиру как на имущество, а не налог с дохода от её продажи — о нём наш разбор налога с продажи квартиры.
Уведомление приходит в электронном виде или по почте. В нём — расчёт по каждому объекту, налоговая база и льготы. Где посмотреть ставки и льготы, 6 ноября напомнило УФНС по Москве: для налога на имущество физических лиц в Москве они установлены главой 32 Налогового кодекса и Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51, а сведения о ставках и льготах есть в справочном разделе на сайте ФНС. По 11 декабря московские налоговые инспекции по вторникам и четвергам работают до 20:00.
Если облагаемая налогом недвижимость есть, а уведомлений по ней не было и налог не платился, о ней нужно сообщить в налоговую — по каждому объекту один раз, до 31 декабря года, следующего за истёкшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ). Сообщать не нужно, если уведомление по объекту уже приходило или не направлялось из-за льготы. За несообщение — штраф 20% от неуплаченной суммы налога (п. 3 ст. 129.1 НК РФ). Сообщить можно в любую налоговую инспекцию, через МФЦ или личный кабинет налогоплательщика.
Если квартира готовится к продаже, заплатите налог на имущество за 2025 год не позднее 1 декабря: со 2 декабря долг растёт за счёт пеней. Уведомление могло прийти в электронном виде — проверьте личный кабинет налогоплательщика, прежде чем считать, что его нет.
03 · Аренда Москва: квартиры сдаются дольше, аренда дешевле, чем год назад
3 ноября ДОМ.РФ рассказал о выводах обзора рынка аренды жилья за III квартал 2026 года. В Москве — 24,6 тыс. активных объявлений о сдаче квартир: на 6% меньше, чем во II квартале, но на 20% больше, чем год назад. Квартиры сдаются дольше: объявления, закрытые в III квартале, находились в экспозиции 33 дня — на 10 дней дольше, чем кварталом ранее. Арендные ставки в Москве выросли за квартал на 9%, до 100 тыс. рублей в месяц, но, по данным ДОМ.РФ от 9 октября, этот рост лишь частично компенсировал прежнее снижение: аренда в Москве на 13% дешевле, чем год назад.
Доходность сдачи квартиры в Москве ДОМ.РФ оценивает в 4,5% — на 3,5 п. п. ниже пика двухлетней давности. По словам директора ДОМ.РФ по развитию арендного жилья, сезонный рост ставок в этом году оказался самым сдержанным за три года, а пик спроса арендаторов закончился уже в первых числах сентября. Предложение аренды по России на 1 октября было максимальным для начала октября за последние шесть лет.
Если квартира сдана, при продаже договор найма сохраняется: новый собственник становится наймодателем на условиях прежнего договора (ст. 675 ГК РФ). Покупателю об этом лучше сказать до задатка. Сдать свободную квартиру на время продажи — значит передать покупателю и действующий договор найма. Доходность 4,5% — оценка ДОМ.РФ по Москве в целом, а не расчёт для вашей квартиры.
Что взять в работу
- Узнайте, с каким кредитом придёт покупатель. На вторичном рынке Москвы «Семейная ипотека» недоступна, и бюджет покупателя с кредитом зависит от рыночной ставки его банка.
- Заплатите налог на имущество за 2025 год не позднее 1 декабря. Если уведомления нет, проверьте личный кабинет налогоплательщика.
- Если квартира сдана, предупредите покупателя: договор найма при продаже сохраняется.
Если вы флиппер и рассматриваете финансирование покупки следующего объекта, посмотрите, как устроен BERI Invest.
Источники и границы проверки
- Frank RG: показатели кредитного рынка в октябре 2026 года, 6 ноября — количество и объём выдач ипотеки, динамика к сентябрю и к октябрю 2025 года, средний кредит, итог за десять месяцев. Предварительная оценка, вся Россия.
- ДОМ.РФ: «Ипотечный рынок адаптируется к новым условиям господдержки», 5 ноября — предварительная оценка: выдачи с господдержкой и рыночные, доля льготных кредитов, недельная динамика, итог за десять месяцев. Вся Россия.
- Банк России: обзор рынка ипотечного жилищного кредитования за сентябрь 2026 года — средневзвешенная ставка по кредитам на рыночных условиях, какие программы считаются господдержкой, дата регионального бюллетеня. Страница обновлена 30 октября.
- Банк России, 5 ноября: сообщение о резюме обсуждения ключевой ставки и текст резюме — решение 23 октября, сигнал о следующих шагах, прогноз средней ключевой ставки на 2027 год.
- Банк России: рекомендации банкам о помощи заёмщикам, 5 ноября — рекомендации банкам, не закон.
- ФНС России: срок исполнения налоговых уведомлений за 2025 год, 5 ноября — срок 1 декабря, пени со 2 декабря, способы получения уведомления.
- УФНС России по Москве: где проверить ставки и льготы, 6 ноября — законы Москвы о ставках и льготах, справочный раздел ФНС, режим работы инспекций.
- Налоговый кодекс РФ, п. 2.1 ст. 23 и п. 3 ст. 129.1, и Гражданский кодекс РФ, ст. 675 — по КонсультантПлюс, в редакции на 7 ноября 2026 года.
- ДОМ.РФ: обзор рынка аренды жилья за III квартал 2026 года, 3 ноября и данные по аренде за III квартал, 9 октября — объявления, экспозиция, ставки, сравнение с прошлым годом, доходность.
Сведения сверены с первоисточниками 7 и 9 ноября 2026 года. Оценки выдач ипотеки за октябрь — предварительные, по всей России; данные Банка России за октябрь выйдут позже. Ставка по рыночным кредитам — последние данные Банка России, за сентябрь.
Выпуск от 9 ноября 2026 года. Период обзора: 2–8 ноября 2026 года.
Материал носит информационный характер. Редакционные выводы не являются прогнозом цены квартиры, обещанием доходности или индивидуальной юридической и финансовой рекомендацией.
