Дайджест рынка недвижимости: 19 — 25 октября 2026
В этом материале
14% — ключевая ставка после заседания Банка России 23 октября. Регулятор повысил прогнозную траекторию на следующий год. Для флиппера это повод ещё раз проверить расчёт продажи: учтены ли нынешние условия кредита покупателя и запас на случай более долгого поиска сделки.
В выпуске
- Деньги. Ключевая ставка осталась прежней. Будущий дешёвый кредит не должен быть условием, без которого проект не сходится.
- Москва. Кредитных ДДУ в сентябре больше, чем в августе, но меньше, чем год назад. Это разные сравнения, и оба нужны.
- Документы. Комитет Госдумы поддержал предложение об уточнении старого метража. Из проекта не следует, что выполненную перепланировку можно не согласовывать.
- Календарь. Для плательщиков УСН ближайшие даты — 26 и 28 октября.
01 · Деньги Ключевая не изменилась. Ожидания — изменились
23 октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. В базовом прогнозе средняя ставка на 2027 год составляет 12,5–13,5%. Это среднее за год, а не ставка на определённую дату и не условия ипотеки для покупателя.
В заявлении по итогам заседания Эльвира Набиуллина объяснила: повышенная устойчивая инфляция и высокие инфляционные ожидания могут сохраняться дольше июльских оценок. Поэтому, по оценке Банка России, умеренно жёсткие денежно-кредитные условия придётся поддерживать дольше. Направление будущих решений зависит от инфляции и рисков. Даты, когда ипотека станет дешевле, в этом решении нет.
Редакционный вывод: покупку разумно оценивать без обязательного снижения ставки к моменту продажи. Иначе прибыль в расчёте зависит от события, которым флиппер не управляет.
Полезно отдельно проверить три вещи. Первое — какие условия финансирования доступны предполагаемому покупателю сейчас. Второе — сколько проект выдержит дополнительных месяцев продажи. Третье — при какой цене после торга ещё сохраняется приемлемый результат. Это разные вопросы: одобрение кредита не определяет цену квартиры, а цена объявления не доказывает, что покупатель сможет её заплатить.
В рабочем расчёте оставьте основной срок продажи и более долгий сценарий. В расчёт дополнительных месяцев включите расходы на содержание квартиры и стоимость финансирования по вашим фактическим условиям. Снижение будущей ипотечной ставки можно рассмотреть отдельно, но не делать его единственной причиной, по которой объект кажется выгодным.
02 · Москва Кредитные ДДУ: +47% к августу, −32% год к году
19 октября Управление Росреестра по Москве сообщило об итогах сентября: зарегистрировано 3 208 договоров участия в долевом строительстве с кредитными средствами. Показатель включает жилые и нежилые объекты. В августе таких договоров было 2 189, а в сентябре 2025 года — 4 696. Проценты в таблице рассчитаны по этим значениям и округлены до целых.
| Период | Договоры | Сравнение с сентябрём 2026 |
|---|---|---|
| Август 2026 | 2 189 | В сентябре на 47% больше |
| Сентябрь 2026 | 3 208 | База сравнения |
| Сентябрь 2025 | 4 696 | В сентябре 2026 на 32% меньше |
Месячный рост и годовое снижение не противоречат друг другу. Сентябрь оказался активнее августа, но до прошлогоднего сентября не дотянул. Из этих чисел нельзя получить ни изменение цены квадратного метра, ни срок продажи отдельной квартиры.
Для флиппера на вторичном рынке это фон, а не оценка своего объекта: статистика относится к ДДУ. Перед назначением цены нужны сопоставимые квартиры в конкретной локации, их состояние и условия продажи. Сам по себе месячный рост кредитных ДДУ не обосновывает повышение цены в вашей смете.
03 · Документы Старый метраж в ЕГРН предлагают уточнять проще
19 октября ответственный комитет Госдумы — по конституционному, гражданскому законодательству и судоустройству — рекомендовал принять в первом чтении правительственный законопроект № 1336436-8. Как сказано в пояснительной записке, сейчас закон не позволяет изменить площадь в ЕГРН только потому, что её посчитали по другой методике. Проект предлагает такое основание для ранее учтённых зданий и помещений, права на которые зарегистрированы в ЕГРН: площадь можно будет уточнить по техническому плану, если расхождение возникло из-за смены правил подсчёта, а реконструкции или перепланировки не было. Пояснительная записка называет ещё одну причину — ошибку в техпаспорте, изготовленном до 2013 года, — но в тексте самой нормы такого основания нет.
Это проект, а не действующая норма. На 25 октября первое чтение не состоялось: по карточке законопроекта рассмотрение в Госдуме запланировано на 28 октября, и до принятия текст может измениться.
Практический вывод: при покупке квартиры, учтённой ещё по данным БТИ, сначала выясните причину расхождения площади. Другая методика подсчёта и реально перенесённая стена — разные ситуации. Обещание продавца «скоро всё упростят» не заменяет проверку документов на конкретную квартиру.
04 · На ближайшей неделе УСН: уведомление — 26 октября, платёж — 28-го
УФНС по Республике Коми напоминает на сайте ФНС: уведомление об авансе по УСН за девять месяцев 2026 года организации и ИП подают не позднее 26 октября, сам аванс уплачивают не позднее 28 октября. Если аванс к уплате равен нулю, уведомление не подают — так разъясняло УФНС по Ставропольскому краю в июле. Эти сроки относятся к плательщикам соответствующего налога, а не к каждому гражданину, продавшему квартиру.
Что взять в работу
До следующего решения о покупке проверьте проект в трёх местах: доступность денег покупателю, запас времени на продажу и соответствие документов состоянию квартиры. Новости недели дают основания для этих проверок. Ответ о конкретном объекте дают уже его расчёт и документы.
Если объект уже найден и вы рассматриваете финансирование покупки для своего проекта, посмотрите, как устроен BERI Invest.
Источники и границы проверки
- Банк России: решение от 23 октября — ключевая ставка и базовый прогноз.
- Банк России: заявление председателя от 23 октября — причины решения и изменение прогнозной траектории.
- Банк России: решение от 11 сентября — предыдущая точка для графики на обложке.
- Управление Росреестра по Москве: итоги сентября 2026 года, публикация 19 октября и итоги сентября 2025 года, публикация 20 октября 2025. Первичные сообщения ведомства; сравнения пересчитаны редакцией.
- Госдума: карточка законопроекта № 1336436-8 — текст, пояснительная записка, решение ответственного комитета от 19 октября и календарь рассмотрения. Проект, не действующая норма.
- Дума ТВ: сообщение от 19 октября — о рекомендации комитета.
- ФНС, УФНС по Республике Коми: напоминание о сроках, 21 октября — ближайшие сроки УСН.
- ФНС, УФНС по Ставропольскому краю: об уведомлении УСН, 23 июля — исключение для нулевого аванса; не новость этой недели.
Сведения сверены с первоисточниками 25 октября 2026 года. Статистика сентября включена по дате публикации ведомства, а не как результат недели 19–25 октября.
Выпуск от 26 октября 2026 года. Период обзора: 19 — 25 октября 2026 года.
Материал носит информационный характер. Редакционные выводы не являются прогнозом цены квартиры, обещанием доходности или индивидуальной юридической и финансовой рекомендацией.
