Семейная ипотека с 1 октября 2026: новые ставки и лимиты

Рынок и ипотека 25 сентября 2026 обновлено 1 октября 2026

С 1 октября 2026 года ставка и максимальная сумма кредита по «Семейной ипотеке» перестали быть одинаковыми для всех: они зависят от того, сколько в семье детей и в каком регионе находится покупаемое жильё. Изменилось и то, кому программа доступна вообще.

Разбираем по порядку: что изменилось, кто теперь может получить льготный кредит, как получить ставку не выше 6% при любом числе детей, что было раньше и что проверить до сделки.

На основании какого документа

24 сентября 2026 года Минфин России сообщил об утверждении изменений в программе и в тот же день опубликовал на своём сайте документ, в котором новые правила записаны полностью, — решение о порядке предоставления субсидии от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р. Мы опираемся на его текст, а не на пересказы: в нескольких местах пересказы и документ расходятся, об этом ниже.

Пресс-служба Минфина 30 сентября дала разъяснения «РБК Недвижимости», оператор программы ДОМ.РФ комментировал изменения на своём сайте и для прессы. Где их слова уточняют документ, мы их приводим.

Что изменилось с 1 октября 2026 года

Главное: единая ставка 6% для всех закончилась. Вместо неё действует сетка, где ставка и лимит зависят от количества детей и региона. Чем больше детей — тем ниже ставка и выше доступная сумма.

Кто может получить кредит по новым правилам: семья, где ребёнку не исполнилось 7 лет на дату заключения кредитного договора, или семья, где ребёнку установлена категория «ребёнок-инвалид». Ребёнок должен быть гражданином России. Когда считают, сколько в семье детей, учитывают всех детей — граждан России, независимо от возраста остальных.

Все регионы, кроме четырёх столичных

Сколько детей в семье	Ставка, не выше	Лимит льготного кредита
Пять и более	2% годовых	10 млн ₽
Четверо	4% годовых	10 млн ₽
Трое	6% годовых	10 млн ₽
Двое	8% годовых	8 млн ₽
Один	10% годовых	6 млн ₽

Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области

Сколько детей в семье	Ставка, не выше	Лимит льготного кредита
Пять и более	4% годовых	18 млн ₽
Четверо	6% годовых	18 млн ₽
Трое	8% годовых	18 млн ₽
Двое	10% годовых	15 млн ₽
Один	12% годовых	12 млн ₽

Обратите внимание на логику: в столичных регионах лимиты выше, но и ставка на каждой ступени выше на 2 процентных пункта. Для семьи с тремя детьми, которая покупает квартиру в Воронеже, ставка — не выше 6% и лимит 10 млн ₽; для такой же семьи в Москве — не выше 8% и 18 млн ₽. Регион считается по месту нахождения жилья, а не по месту жительства семьи: так записано в решении, хотя в сообщении Минфина сказано «регион проживания».

Для семей с ребёнком-инвалидом ставка — не выше 6% годовых при любом числе детей и на любую цель программы; лимит суммы — по их строке таблицы.

Ставка не выше 6% при любом числе детей

Таблицы выше — не последнее слово. Решение Минфина называет два пути, при которых ставка по кредиту — не выше 6% годовых, сколько бы ни было детей и где бы ни была квартира (пункт 40, подпункты «е» и «к»). Лимит суммы кредита при этом остаётся по вашей строке таблицы.

Первый путь — взнос от половины цены. Если при покупке вы оплачиваете не менее 50% цены договора, ставка — не выше 6%. В эти 50% засчитываются собственные деньги, материнский капитал — полностью или частично, а также помощь региона, муниципалитета или работодателя. Минимальный взнос по программе остался прежним — 20% цены; если по вашей строке таблицы ставка выше 6%, такой взнос сам по себе её не снизит.

Второй путь — первый год. Если в течение 365 (366) дней с даты заключения кредитного договора остаток долга опустится до 50% цены покупки или ниже, ставка по этому же договору снижается до уровня не выше 6% — со дня, следующего за ближайшим платежом по графику. Пример: квартира за 10 млн ₽, взнос 2 млн ₽, кредит 8 млн ₽ — остаток долга нужно довести до 5 млн ₽. Здесь пересказ и документ расходятся: пресс-служба Минфина описала этот путь как рефинансирование по заявлению при условии, что за год выплачена половина стоимости жилья или половина суммы кредита. В решении условие другое — остаток долга не выше половины цены, — и ставка снижается по тому же кредитному договору; нужно ли для этого заявление, решение не говорит. Как именно снижение оформит ваш банк, уточните до подписания договора.

И ещё одно правило: если после заключения договора в семье родится или будет усыновлён следующий ребёнок либо ребёнку установят категорию «ребёнок-инвалид», ставку пересчитают — со дня, следующего за ближайшим платежом после того, как вы передали банку документы. Это касается не только семей с одним-двумя детьми: семья с тремя детьми в столичном регионе платит не выше 8%, а с рождением четвёртого — не выше 6%.

Частный дом — отдельная история

Ставка не выше 6% при любом числе детей и в любом регионе действует для частного дома: строительства по договору подряда с оплатой через счёт эскроу, в том числе вместе с покупкой участка, а также покупки нового дома у компании или индивидуального предпринимателя — первого собственника, по договору долевого участия в малоэтажном жилом комплексе или из закрытого паевого фонда. Лимит суммы и здесь зависит от числа детей — по строке таблицы. Стройка своими силами, без подрядчика и эскроу, под программу не подпадает, а таунхаусы (дома блокированной застройки) идут по общей сетке.

Практический вывод: для семьи с одним ребёнком разрыв заметен. Квартира — не выше 10% (или 12% в столичных регионах), если не пройти ни по одному из путей к 6%, частный дом — не выше 6%. Для семьи с тремя детьми в обычном регионе разницы нет: и там, и там не выше 6%.

Субсидия теперь ограничена 15 годами

Это изменение легко прочитать неправильно, поэтому сформулируем аккуратно. Государство компенсирует банку разницу между ключевой ставкой плюс 2 пункта (для стройки дома по подряду — плюс 2,5) и льготной ставкой по вашему договору. По договорам, заключённым с 1 октября 2026 года, оно делает это не дольше 15 лет с даты заключения договора. По договорам, заключённым до 30 сентября включительно, — весь срок кредита.

Мы намеренно не пишем, что «срок ипотеки сократили до 15 лет»: кредит можно взять и на больший срок, ограничен срок субсидии. Что будет со ставкой после 15 лет, записано в решении Минфина (пункт 40, подпункт «л»): банк может её поднять, но не выше меньшего из двух значений — ставка по договору на дату его заключения плюс 4 процентных пункта или ключевая ставка Банка России на 1-е число месяца, в котором закончилось субсидирование, плюс 3 пункта (для строительства дома по договору подряда — плюс 3,5). Какой будет ключевая ставка через 15 лет, не знает никто, поэтому смотреть стоит на первое значение: его вы знаете в день подписания. Если ставку потом снижали — по второму пути или после рождения ребёнка, — уточните в банке, от какой ставки считается этот потолок.

Что было до 1 октября 2026 года

Для сравнения — условия, которые действовали до 1 октября, по данным Минфина и ДОМ.РФ:

Ставка — до 6% годовых, одинаковая для всех участников программы, независимо от числа детей.
Максимальная сумма льготного кредита — до 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 6 млн ₽ для остальных регионов.
Комбинированный кредит — сверх льготной части сумму можно было добрать по рыночной ставке: до 30 млн ₽ в столичных регионах и до 15 млн ₽ в остальных. Этот потолок сохранился и после 1 октября.
Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья.
Кому была доступна — семьям с ребёнком до 6 лет включительно (этот порог не изменился: ребёнку не должно быть 7 лет); семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми; семьям с ребёнком с инвалидностью.
Субсидия — на весь срок кредита.

Сравните на конкретном примере. Семья с одним ребёнком трёх лет в Новосибирске до 1 октября получала 6% и до 6 млн ₽. Теперь — 10% и те же 6 млн ₽, если не пройти по одному из путей к 6%. Лимит не изменился, ставка выросла.

А семья с четырьмя детьми там же: было 6% и до 6 млн ₽, стало 4% и до 10 млн ₽ — если младшему нет семи лет. Условия для неё стали мягче по обоим параметрам.

Напомним и про изменение, которое действует с 1 февраля 2026 года: супруги обязаны выступать созаёмщиками по кредитному договору, а договор заключается «в привязке» к детям — реализуется принцип «один льготный кредит на семью». Исключения — если у супруга нет российского гражданства или заёмщик — участник накопительно-ипотечной системы военнослужащих. Привлечь третьих лиц в качестве созаёмщиков, если не хватает дохода, по-прежнему можно.

Кого изменения касаются, а кого нет

Новые правила применяются к кредитным договорам и соглашениям о рефинансировании, заключённым с 1 октября 2026 года. Из этого следует:

Уже заключённый договор не пересматривается. Если вы подписали кредитный договор до 30 сентября включительно, ваша ставка остаётся вашей, и субсидия идёт весь срок кредита.
Ключевая дата — дата заключения кредитного договора, а не дата подачи заявки, одобрения или выдачи денег. Одобрение, полученное в сентябре, прежнюю ставку не сохраняет — это подтвердил и ДОМ.РФ.
Рефинансирование после 1 октября идёт по новым правилам. Новый льготный кредит на погашение старого выдаётся по новой сетке ставок, с субсидией не дольше 15 лет и только семьям, которые подходят под новые условия на дату нового договора. Если у вас семейная ипотека под 6%, выданная до 1 октября, сравните условия до того, как её рефинансировать.

Если вы не успели до 1 октября

Пересчитайте бюджет по своей строке сетки. Для семьи с одним ребёнком платёж при 10% вместо 6% меняется ощутимо — проверьте, проходите ли вы по доходу, прежде чем вносить аванс за квартиру.

Посчитайте и вариант с 6%. Взнос от половины цены или остаток долга не выше половины цены к концу первого года — достижимо ли одно из этих условий для вас? Если вы продаёте свою квартиру, чтобы купить новую, деньги от продажи могут закрыть любое из них, поэтому порядок двух сделок стоит продумать заранее.

Проверьте, остались ли вы в программе. Если в семье двое и более несовершеннолетних детей, но нет ребёнка младше 7 лет и нет ребёнка-инвалида, по новым договорам права на семейную ипотеку у вас нет.

Требования к заёмщику и к объекту

По правилам для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года.

К заёмщику

Гражданство Российской Федерации — и у заёмщика, и у ребёнка.
Ребёнок младше 7 лет на дату заключения договора или ребёнок-инвалид.
Супруг — обязательно созаёмщик, даже при брачном договоре, кроме двух случаев: у супруга нет российского гражданства или заёмщик — участник накопительно-ипотечной системы военнослужащих.
Первоначальный взнос — не менее 20% цены договора, для ставки не выше 6% при любом числе детей — не менее 50% (или остаток долга не выше половины цены к концу первого года). В оба порога засчитываются собственные деньги, материнский капитал (полностью или частично), а также помощь региона, муниципалитета или работодателя.
Регистрация по месту жительства в купленном жилье — начиная с 271-го дня после регистрации права собственности и до пяти лет с даты выдачи кредита, с ежегодным подтверждением в банке. Без неё банк вправе поднять ставку, но не выше ключевой ставки на дату договора плюс 2 процентных пункта (для строительства дома по подряду — плюс 2,5); после того как регистрация оформлена, прежние условия возвращаются. Это требование появилось в договорах с 1 октября.

Страхование программа тоже учитывает: если после регистрации права собственности не оформить личное страхование (жизни, от несчастного случая и болезни) или страхование жилья либо не выполнять условия этих договоров, банк вправе поднять ставку, но не больше чем на 1 процентный пункт. Требования к возрасту, стажу и форме подтверждения дохода программа не устанавливает — их определяет банк. Поэтому отказ в одном банке не означает отказа в другом, и наоборот: одобрение в одном не гарантирует такой же оценки в другом.

К объекту, включая вторичное жильё

Основное направление программы — новостройки и строительство дома. Вторичное жильё доступно не везде и не всем. Семья с ребёнком младше 7 лет может купить квартиру на вторичном рынке при таких условиях:

Квартира — в городе, где многоквартирные дома не строятся или строится не больше двух, по данным проектных деклараций на 1 января (для договоров, заключённых в январе–июне) или на 1 июля (в июле–декабре) года сделки. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области в эту схему не входят.
Дом не признан аварийным, а год его постройки отстоит от года заключения договора не больше чем на 20 лет — по данным ГИС ЖКХ.
Квартиру раньше не покупали как вторичное жильё по этой же программе.
Продавец не взаимозависим с заёмщиком по статье 105.1 НК РФ — купить квартиру у супруга, родителей, детей, братьев или сестёр, опекуна или подопечного не получится.

Семья с ребёнком-инвалидом может купить готовое жильё в регионе, где на последнее число предыдущего месяца не строится ни одного многоквартирного дома (проблемные объекты не в счёт).

На что смотреть при выборе объекта

Возраст дома при покупке вторички. Считается разница годов, а не дат: в 2026 году подходит дом 2006 года постройки, в 2027-м — уже нет.
Соотношение лимита и цены. Лимит — это потолок льготной части, а не всей суммы. Если квартира дороже, разницу закрывают собственными средствами или рыночной частью комбинированного кредита, и тогда итоговая ставка по кредиту получится смешанной. Просите банк показать эффективную ставку и полный график платежей, а не только льготный процент.
Юридическая история квартиры. Использование маткапитала прежними собственниками, доли несовершеннолетних, наследство со свежим сроком, перепланировки — всё это может остановить сделку уже после одобрения кредита.
Аварийность. Проверьте в ГИС ЖКХ, не признан ли дом аварийным: для вторички это условие проверяют по этим данным на дату договора.
Срок кредита. Если берёте кредит больше чем на 15 лет, посмотрите в договоре, какой потолок ставки записан на время после окончания субсидии.

Что пока неясно

В первой редакции статьи мы оставляли открытыми семь вопросов — от номера документа до того, как считают детей. Почти все их закрывает текст решения Минфина, который мы тогда не нашли. На 1 октября 2026 года без ответа остаются три:

Как банк оформит снижение ставки по второму пути. В решении ставка снижается в том же договоре, пресс-служба Минфина описала это как рефинансирование по заявлению. Спросите свой банк до подписания.
От какой ставки считается потолок после 15 лет, если ставку снижали. В решении база — ставка по договору на дату его заключения; как банк применит это, если ставка потом снизилась по второму пути или после рождения ребёнка, спросите до подписания.
Комбинированные кредиты. Как банк стыкует льготную часть с рыночной сверх лимита и какую ставку поставит на рыночную часть, зависит от банка.

Коротко

С 1 октября 2026 года семейная ипотека стала дифференцированной. Ставка ниже прежних 6% — у семей с пятью и более детьми (2% в регионах, 4% в столичных) и с четырьмя детьми в регионах (4%). У семей с тремя детьми в регионах и с четырьмя в столичных она осталась 6%, у остальных выросла — до 8–12% в зависимости от числа детей и региона, где находится жильё; для семей с ребёнком-инвалидом — не выше 6% при любом числе детей. Лимит вырос у семей с двумя и более детьми, у семей с одним ребёнком остался прежним. Ставку не выше 6% при любом числе детей дают взнос от половины цены или остаток долга не выше половины цены к концу первого года. Частный дом — стройка по подряду с эскроу или покупка нового — не выше 6% при любом числе детей. Субсидия — не дольше 15 лет. Семьи без ребёнка младше 7 лет и без ребёнка-инвалида по новым договорам в программу не проходят. Договоры, заключённые до 30 сентября включительно, не пересматриваются.

Если ставка по вашей строке таблицы выше 6%, до выбора квартиры посчитайте, достижим ли для вас один из двух путей к 6%: разница в платеже держится годами.

Статья носит информационный характер и не является офертой, финансовой или юридической консультацией. Условия программы записаны в решении Минфина о порядке предоставления субсидии и могут меняться его новыми версиями. Требования к заёмщику, набор документов и итоговая ставка определяются конкретным банком в рамках этих правил — условия вашей сделки уточняйте в банке, который будет её проводить.