Дайджест рынка недвижимости: 12 — 18 октября 2026
КОРОТКО
- Вторичное жильё в Москве, сентябрь: 11 458 зарегистрированных переходов прав — на 5% больше, чем в августе, и на 4% меньше, чем год назад. За девять месяцев — на 3% больше, чем в 2025 году.
- Договоров ипотеки в Москве в сентябре зарегистрировано 6 807: на 11% больше, чем в августе, но на 40% меньше, чем в сентябре 2025 года.
- Жилых договоров долевого участия в Москве за девять месяцев — 38 249, на 34% меньше, чем годом раньше.
- Госдума приняла в первом чтении законопроект о НДФЛ при обмене недвижимости между гражданами вне предпринимательства: доход предлагают считать по разнице кадастровых стоимостей. Это ещё не закон.
- Банк России рассмотрит ключевую ставку 23 октября. Сейчас она 14%.
Рыночные цифры этой недели — итоги сентября, которые Управление Росреестра по Москве опубликовало 14–16 октября. Сделок на вторичном рынке почти столько же, сколько год назад, а договоров ипотеки заметно меньше. Из новых правил — законопроект о налоге при обмене жилья.
СОБЫТИЕ НЕДЕЛИВторичка Москвы: сделок почти как год назад
14 октября Управление Росреестра по Москве сообщило: в сентябре зарегистрировано 11 458 переходов прав на жильё по договорам купли-продажи на вторичном рынке. Это на 5% больше, чем в августе (10 916), и на 4% меньше, чем в сентябре 2025 года (11 985).
За январь–сентябрь зарегистрировано 100 983 перехода прав — на 3% больше, чем за те же месяцы прошлого года (97 918). После слабого августа сентябрь приблизился к прошлогоднему уровню, но не догнал его.
Это число зарегистрированных переходов прав. О ценах, скидках и сроках продажи эта статистика ничего не говорит.
Если вы продаёте квартиру или выходите из флиппинг-проекта, общий поток сделок — фон, а не прогноз для вашего объекта. Срок и торг определяют похожие квартиры рядом: посмотрите, сколько их выставлено в доме и районе и как давно они висят в объявлениях.
ИПОТЕКАДоговоров ипотеки на 40% меньше, чем год назад
15 октября Управление сообщило, что в сентябре в Москве зарегистрировано 6 807 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках. Это на 11% больше, чем в августе (6 143), и на 40% меньше, чем в сентябре 2025 года (11 372). За девять месяцев — 69 222 договора, на 23% меньше, чем годом раньше.
Это регистрации договоров ипотеки в Москве, а не выдачи банков. Рекорд сентябрьских выдач, о котором мы писали в прошлом выпуске, — другой показатель: по всей России и по дате выдачи кредита.
Если ваш покупатель идёт с ипотекой, до задатка уточните, одобрен ли кредит, в каком банке и сколько времени займут оценка и одобрение квартиры. Задаток и срок выхода на сделку записывайте с учётом этих шагов.
НОВОСТРОЙКИЖилых ДДУ за девять месяцев на треть меньше
16 октября Управление опубликовало данные первичного рынка. В сентябре в Москве зарегистрировано 7 339 договоров участия в долевом строительстве — на 35% больше, чем в августе. Из них 4 902 — на жильё, 2 437 — на нежилые помещения.
За январь–сентябрь жилых договоров — 38 249, на 34% меньше, чем за те же месяцы 2025 года. Всего, вместе с нежилыми, — 58 456 (−31%).
Рост к августу Управление приводит по всем договорам, вместе с нежилыми. Оценка «Метриума» в прошлом выпуске — другая выборка и методика, напрямую с цифрами Росреестра её не сравнить.
Если вы продаёте готовую квартиру рядом с новостройками, застройщики конкурируют с вами условиями оплаты — рассрочкой и акциями. Сравнивайте не только цену за метр: готовая квартира без ожидания ключей — ваш довод в переговорах.
ПРАВОНалог при обмене квартир: законопроект прошёл первое чтение
15 октября Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект № 1272209-8 о НДФЛ при мене недвижимости между гражданами в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Его подготовили после постановления Конституционного суда от 15 января 2026 года: суд указал, что Налоговый кодекс не определяет, как считать доход от обмена.
По проекту доходом станет разница между кадастровой стоимостью полученного и отданного объекта. Полученная доплата прибавляется к доходу, уплаченная — вычитается. Проект предусматривает вступление в силу не ранее 1 января 2027 года.
Комитет Госдумы по бюджету и налогам предлагает доработать проект ко второму чтению и брать налог только при существенной разнице стоимостей. Обсуждаются порог в 20% и понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости. Поправки принимают до 29 октября.
Это законопроект, а не закон: до второго и третьего чтений формулы могут измениться.
Если вы обсуждаете обмен квартир с доплатой, сравните кадастровую стоимость обоих объектов, а не только договорную цену. Окончательные правила станут известны после принятия и официального опубликования закона. Перед сделкой проверяйте действующие нормы.
Чем закончилась неделя
Вторичный рынок Москвы в сентябре приблизился к прошлогоднему уровню, а за девять месяцев сделок на 3% больше, чем в 2025 году. Договоров ипотеки в сентябре на 40% меньше, чем год назад, жилых ДДУ за девять месяцев — на треть меньше. Госдума начала менять правила налога при обмене жилья. 23 октября Банк России рассмотрит ключевую ставку — сейчас она 14%.
Если вы считаете флиппинг-проект, закладывайте срок и цену продажи по похожим квартирам в своём районе, а не по общегородским цифрам. Финансирование флиппинг-проектов — как это устроено.
ИСТОЧНИКИ
- Управление Росреестра по Москве, итоги сентября 2026 года на вторичном рынке жилья, 14.10.2026 — kartgeocentre.ru; изложение РИА Недвижимость — realty.ria.ru.
- Управление Росреестра по Москве, ипотечный рынок столицы в сентябре 2026 года, 15.10.2026 — kartgeocentre.ru; изложение РИА Недвижимость — realty.ria.ru.
- Управление Росреестра по Москве, итоги сентября 2026 года на первичном рынке недвижимости, 16.10.2026 — kartgeocentre.ru.
- Законопроект № 1272209-8 о НДФЛ при мене недвижимости: РИА Недвижимость, 15.10.2026 — realty.ria.ru; ДОМ.РФ, 16.10.2026 — дом.рф; ППТ.ру, 16.10.2026 — ppt.ru.
- Ключевая ставка Банка России — cbr.ru; календарь заседаний Совета директоров по ключевой ставке — cbr.ru.
Выпуск от 20 октября 2026 года. Период обзора: 12 — 18 октября 2026 года.
Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Законопроект может измениться до принятия. Статистика Росреестра описывает зарегистрированные договоры, а не цены сделок. Перед сделкой сверяйтесь с действующей редакцией Налогового кодекса и первоисточниками, ссылки на которые приведены выше.