Дайджест рынка недвижимости: 26 октября — 1 ноября 2026
В этом материале
В сентябре банки выдали 617,1 млрд рублей ипотечных кредитов — больше, чем в любой месяц с декабря 2025 года. Банк России объясняет рывок спешкой перед изменением «Семейной ипотеки» 1 октября. В выпуске — что стоит за ростом выдач, законопроект о старом метраже в ЕГРН и рекомендации ЦБ банкам о крупных наличных.
В выпуске
- Ипотека. Рост пришёлся на льготные программы. Ставка по кредитам без господдержки осталась 18%.
- Документы. Законопроект об уточнении старого метража в ЕГРН принят в первом чтении.
- Расчёты. Вносите в банк от 5 млн рублей наличными — какие документы о продаже квартиры пригодятся.
01 · Ипотека Сентябрь: кредиты брали до смены правил
26 октября Банк России сообщил: по предварительным данным, ипотечная задолженность населения России за сентябрь выросла на 1,4% после +0,5% в августе. Доля выдач с господдержкой поднялась до 70% с 56%. Причину регулятор называет прямо: заёмщики стремились оформить сделки до ужесточения условий «Семейной ипотеки» с 1 октября. Что изменилось в программе, мы разбирали отдельно.
Масштаб показал обзор ипотечного рынка, вышедший 30 октября. Банки выдали 125,2 тыс. кредитов на 617,1 млрд рублей. Это на 44,8% больше по количеству и на 62,1% по объёму, чем в августе. Выдачи по программам господдержки выросли вдвое, до 433,5 млрд рублей, рыночные — на 9,9%, до 183,6 млрд. Около половины объёма, 311,3 млрд рублей, пришлось на кредиты по договорам долевого участия, то есть на новостройки.
Ипотека в России: август и сентябрь 2026 года
| Показатель | Август | Сентябрь |
|---|---|---|
| Прирост задолженности населения за месяц | +0,5% | +1,4% |
| Доля выдач с господдержкой | 56% | 70% |
| Средневзвешенная ставка, все кредиты | 10,1% | 8,6% |
| Ставка на рынке готового жилья | 12,5% | 10,7% |
| Ставка по кредитам на рыночных условиях | 18,0% | 18,0% |
Средняя ставка упала потому, что выросла доля льготных кредитов, — так это объясняет сам обзор. Для покупателя без льготы кредит не подешевел: ставка на рыночных условиях осталась 18%.
Сентябрь показывает спешку перед сменой условий, а не уровень спроса, на который стоит опираться в ноябре. Назначая цену, исходите из покупателя, который придёт к вам на самом деле: если он без льготы, его ориентир — те же 18%. Данные по регионам, в том числе по Москве, Банк России опубликует в отдельном бюллетене, плановая дата — 9 ноября.
Ограничения для банков на ближайший квартал прежние. 28 октября Банк России сохранил на I квартал 2027 года макропруденциальные лимиты по ипотеке на строящееся и готовое жильё в многоквартирных домах. Надбавки по ипотечным кредитам он не пересматривал. Новые лимиты введены только для длинных автокредитов и потребительских кредитов под залог автомобиля.
02 · Документы Старый метраж в ЕГРН: законопроект принят в первом чтении
28 октября Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект № 1336436-8 — постановление № 248-9 ГД. Поправки к нему можно подать в течение 30 дней.
Проект касается ранее учтённых зданий, сооружений и помещений, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Площадь в реестре можно будет изменить по техническому плану, если она разошлась из-за новых правил подсчёта. Условие — не было реконструкции здания или сооружения, а для помещения в многоквартирном доме — перепланировки. Если в квартире переносили стены, норма к ней не относится. Пока порядок прежний: площадь в ЕГРН меняют по действующим правилам.
29 октября Управление Росреестра по Москве опубликовало памятку о том, что делать, если площадь квартиры в ЕГРН и в других документах не совпадает. До выхода на рынок сравните площадь в выписке ЕГРН, в документе-основании права и в техническом паспорте. Если цифры расходятся, выясните причину раньше, чем вопрос задаст покупатель. Как проверяют документы на квартиру перед сделкой, мы описали в отдельном материале.
03 · Расчёты Крупные наличные: какие документы может попросить банк
26 октября Банк России выпустил методические рекомендации для банков: как выяснять происхождение денег, когда клиенты вносят на счёт или переводят крупные суммы наличными. Для граждан ориентир — операции от 5 млн рублей разово или в сумме за календарный месяц, если они нехарактерны для бытовых расчётов. Это рекомендации банкам, а не закон. Порог относится к операциям с наличными в банке, а не к цене квартиры, и это не граница, ниже которой вопросов не бывает.
Если после продажи вы вносите в банк от 5 млн рублей наличными, будьте готовы подтвердить, откуда они. В приложении к рекомендациям среди документов о доходе от продажи недвижимости названы договор купли-продажи, акт приёма-передачи и выписка из ЕГРН. Сохраните их вместе с подтверждением расчёта, например распиской, и заранее уточните в своём банке, какой комплект он попросит. Способ расчёта лучше согласовать с покупателем до задатка. При безналичном расчёте наличных в сделке нет, но обычные проверки банка остаются.
Что взять в работу
Перед продажей проверьте три вещи. Цену — по сопоставимым квартирам и по условиям кредита для вашего покупателя, а не по сентябрьскому рывку. Площадь — по выписке ЕГРН и документам, пока расхождение не нашёл покупатель. Расчёт — способ передачи денег и документы для банка, заранее.
Если вы флиппер и рассматриваете финансирование покупки следующего объекта, посмотрите, как устроен BERI Invest.
Источники и границы проверки
- Банк России: о кредитовании в сентябре, 26 октября — прирост ипотечной задолженности и доля выдач с господдержкой. Данные предварительные, по всей России.
- Банк России: обзор рынка ипотечного жилищного кредитования за сентябрь 2026 года, 30 октября — количество и объём выдач, программы господдержки, ставки, дата регионального бюллетеня. Долю кредитов по ДДУ в объёме выдач («около половины») посчитала редакция.
- Банк России: о макропруденциальных инструментах, 28 октября — лимиты по ипотеке на I квартал 2027 года.
- Госдума: карточка законопроекта № 1336436-8 — текст проекта и решение о принятии в первом чтении 28 октября (постановление № 248-9 ГД). Проект, не действующая норма.
- Управление Росреестра по Москве: памятка о расхождении площади, 29 октября — первичное сообщение ведомства.
- Банк России, 26 октября: сообщение о рекомендациях по крупным суммам наличных и текст методических рекомендаций с приложением — ориентир 5 млн рублей для граждан, примерный перечень документов. Рекомендации банкам, не закон.
Сведения сверены с первоисточниками 31 октября — 1 ноября 2026 года. Статистика сентября включена по дате публикации Банком России в период обзора, а не как результат недели 26 октября — 1 ноября.
Выпуск от 2 ноября 2026 года. Период обзора: 26 октября — 1 ноября 2026 года.
Материал носит информационный характер. Редакционные выводы не являются прогнозом цены квартиры, обещанием доходности или индивидуальной юридической и финансовой рекомендацией.
