Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда платить и как посчитать

Если квартира была в собственности меньше минимального срока — пяти лет, а в ряде случаев трёх, — продажу нужно проверить на налог. Налога может и не быть: например, при освобождении для семей с детьми или если доход не больше вычета. Облагается не вся цена: доход уменьшают на вычет 1 млн ₽ или на расходы на покупку, если они больше. Налоговому резиденту считают 13%, а с части базы свыше 2,4 млн ₽ — 15%. Если декларация нужна, за квартиру, проданную в 2026 году, её подают до 30 апреля 2027 года, а налог платят до 15 июля 2027 года.

Ниже — как проверить срок, как посчитать налог на примерах и что меняется при наследстве, дарении, долях, детях, жизни за границей и регулярных перепродажах.

Когда налога нет

Доход от продажи освобождён от налога, если квартира непрерывно находилась в вашей собственности не меньше минимального срока. Цена, прибыль и ваш статус резидента при этом не важны. Декларацию в таком случае подавать не нужно.

Общий срок — пять лет. Три года хватает, если выполняется хотя бы одно условие: квартира получена по наследству, подарена членом семьи или близким родственником, приватизирована, получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, передана вам личным фондом или на дату регистрации продажи это ваше единственное жильё.

Срок обычно считают с даты регистрации права в ЕГРН: право собственности на квартиру возникает именно с неё. Исключения — в таблице.

Право продавца прекращается, когда регистрируют переход права к покупателю, а не когда подписывают договор. Поэтому срок владения проверяют на дату регистрации. Если до нужной даты остаются считаные дни, документы лучше подать так, чтобы регистрация точно пришлась на день после окончания срока.

Единственное жильё и правило 90 дней

Квартира считается единственным жильём, если на дату регистрации продажи у вас нет другого жилья или доли в нём, включая совместную собственность супругов. Жильё, которое вы или супруг купили за 90 календарных дней до этой даты, не учитывается. Значит, можно сначала купить новую квартиру и в течение 90 дней продать старую — для старой будет действовать трёхлетний срок. Не успели за 90 дней — снова пять лет.

Если квартиру забрали помимо вашей воли

Для московской реновации закон позволяет засчитать в срок владения новой квартирой время, пока вы владели прежней. 22 апреля 2026 года Конституционный суд распространил этот порядок на жильё, которое дали взамен изъятого помимо воли собственника по другим решениям органов власти. Исключение — случаи, когда дом признан аварийным или квартира непригодной для проживания. Это действует, пока закон не изменят.

Регион может своим законом сократить минимальный срок — вплоть до нуля, для всех или для отдельных категорий. Перед сделкой стоит проверить закон своего региона.

Семьи с двумя и более детьми

Семья может не платить налог, сколько бы ни владела квартирой, если одновременно выполнены пять условий:

• у продавца и (или) супруга не меньше двух детей до 18 лет, до 24 лет при очном обучении или любого возраста, если суд признал ребёнка недееспособным. Возраст считают на дату регистрации продажи, а ребёнка, родившегося позже, учитывают, если он родился до 30 апреля следующего года;
• в год продажи или до 30 апреля следующего года семья купила другое жильё и зарегистрировала право или полностью оплатила квартиру по ДДУ или в ЖСК;
• новое жильё больше проданного по общей площади или по кадастровой стоимости — с учётом долей всех членов семьи;
• кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн ₽;
• на дату продажи продавцу, супругу и несовершеннолетним детям — а если продаёт сам ребёнок, то и его родителям — не принадлежит в сумме больше 50% в другом жилье, которое больше купленного по площади или кадастровой стоимости.

Если продаётся доля родителя, освобождаются и доли детей и подопечных, проданные одновременно с ней. Продавать может и сам ребёнок из такой семьи. Вместе с домом освобождается участок под ним и хозяйственные постройки, если их продают одновременно с жильём и они не использовались в бизнесе.

С какого дохода считают налог

Обычно доход — это цена из договора. Но если она ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0,7. Берут стоимость из ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирована продажа. Регион может изменить коэффициент своим законом.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры — 10 млн ₽, в договоре — 6,5 млн ₽. 10 млн × 0,7 = 7 млн ₽, это больше цены, поэтому налог считают с 7 млн ₽. Заниженная цена в договоре налог не уменьшит.

Если квартиру не продают, а меняют на другую, действует постановление Конституционного суда от 15 января 2026 года. Пока закон не изменят, при мене не для бизнеса налог возможен только с разницы в стоимости. И только если инспекция докажет, что обмен неравноценный и разумных причин для него не было.

Вычет или расходы на покупку

Доход можно уменьшить одним из двух способов — выбирайте тот, что даёт меньший налог.

Вычет до 1 млн ₽. Это общий лимит за год на всё жильё, которое вы продали раньше минимального срока: квартиры, комнаты, дома, садовые дома, участки и доли в них. Продали за год две квартиры — миллион один на обе. Для другой недвижимости, например гаража или нежилого помещения, лимит — 250 тыс. ₽.

Расходы на покупку. Вместо вычета доход можно уменьшить на расходы на покупку этой квартиры, подтверждённые документами: договор и документы об оплате — платёжные поручения, банковские выписки, расписки продавца. Их стоит хранить всё время, пока квартира ваша.

Ремонт в этот список прямо не входит. Отделка названа в кодексе только в правилах вычета при покупке жилья — и только если квартиру покупали без отделки. Рассчитывать уменьшить налог при продаже на ремонт вторичной квартиры не стоит.

Наследство и подарок

Если квартира досталась по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, вычитать есть что. Можно учесть подтверждённые документами расходы наследодателя или дарителя на покупку этой квартиры, если сами они эти расходы для налога не учитывали. Вычет на покупку жилья или по ипотечным процентам, который они получили, этому не мешает. Документы о покупке стоит найти заранее: договор, платёжки, расписки.

Если подарок был от постороннего человека и вы заплатили с него налог, доход от продажи можно уменьшить на сумму, с которой этот налог был уплачен.

Доли и материнский капитал

Если квартира в общей собственности продаётся целиком, вычет 1 млн ₽ делят между совладельцами пропорционально долям. При совместной собственности супругов — по их договорённости.

Если доли детям выделили, потому что квартира куплена с материнским капиталом или бюджетными деньгами, каждый собственник учитывает расходы на покупку пропорционально своей доле. Условие: квартиру покупал член семьи — владелец сертификата — и (или) его супруг, а эту часть расходов не учёл для налога никто другой из семьи. Вычет на покупку жилья или по ипотечным процентам, полученный родителями, этому не мешает.

Неиспользованный вычет на покупку жилья

Если у вас есть право на имущественный вычет на покупку жилья или по ипотечным процентам — за этот год или остаток прошлых лет, — он сначала уменьшает основную налоговую базу, например зарплату. Часть, которая туда не уместилась, учитывается при расчёте базы по продаже имущества того же года, но не больше этой базы. Вычет уменьшает облагаемый доход, а не сумму налога. Остаток вычета на покупку, который не использован и там, переносится на следующие годы.

Ставка и примеры расчёта

Для налогового резидента налог с продажи считают отдельно от зарплаты: 13% с базы до 2,4 млн ₽ за год, а с превышения — 15%. С базы больше 2,4 млн ₽ это 312 тыс. ₽ плюс 15% от суммы сверх порога. В порог входят продажа имущества, полученные подарки, дивиденды, проценты по вкладам и доходы от ценных бумаг за тот же год, а зарплата не входит.

Примеры условные: продавец — налоговый резидент, других доходов этой группы в году нет, кадастровая стоимость с коэффициентом ниже цены, если не сказано иное.

Повышенная ставка касается только суммы сверх 2,4 млн ₽. Если в том же году были крупные дивиденды или проценты по вкладам, они тоже идут в этот порог и могут перевести часть налога с продажи на 15%.

Дарение: кто и с чего платит

При дарении налог платит не даритель, а тот, кто получил подарок. Налога нет, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры — те, у кого общие отец или мать. Сводные братья и сёстры без общих родителей, тёща, зять, тёти, дяди, двоюродные родственники в этот список не входят.

С подарка от них получатель платит налог с кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Срок владения для такой квартиры — пять лет, если она не станет единственным жильём.

Договор дарения недвижимости между гражданами теперь нужно удостоверить у нотариуса — так требует Гражданский кодекс в редакции закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ. Исключения для родственников в нём нет.

Если вы не налоговый резидент

Налоговый резидент — тот, кто фактически находился в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд. Гражданство роли не играет. Для налога за год продажи окончательный статус определяют по итогам этого календарного года — так разъясняет ФНС. Если в этом году вы подолгу живёте за границей, дни стоит посчитать заранее, с учётом того, где вы будете до конца года.

Освобождение по сроку владения действует и для нерезидентов: квартира в собственности дольше минимального срока — налога нет. Если срок не вышел, нерезидент платит 30% со всего дохода от продажи. Вычет 1 млн ₽ и расходы на покупку он не учитывает. Доход от продажи квартиры, которая находится в России, облагается в России.

Для людей со статусом иностранного агента освобождения по сроку владения нет, ставка — 30%.

Перепродажа квартир как бизнес

Всё сказанное выше — о человеке, который продаёт своё жильё. Предпринимательство по Гражданскому кодексу — самостоятельная деятельность на свой риск, направленная на систематическое получение прибыли: от пользования имуществом, продажи товаров, работ или услуг. Такая деятельность требует регистрации. Числа сделок, после которого перепродажи становятся бизнесом, в законе нет: оценивают, систематическая ли это деятельность ради прибыли.

Если человек фактически ведёт бизнес без регистрации, он не может ссылаться на то, что он не предприниматель. По таким сделкам суд может применить правила для предпринимателей, и при исполнении налоговых обязанностей отсутствие регистрации тоже не поможет. Если недвижимость использовалась в бизнесе, вычет 1 млн ₽ не применяется. Для квартир, домов и комнат расходы на покупку по документам учесть можно, но за вычетом той части, которая уже была учтена на спецрежиме «доходы минус расходы» или в профессиональном вычете. Освобождение по сроку владения для квартир при этом сохраняется. У индивидуальных предпринимателей на специальных налоговых режимах свои правила, здесь они не разбираются.

Если вы покупаете квартиры, чтобы отремонтировать и продать, вопрос формы — личная продажа или бизнес — лучше решить с налоговым консультантом до первой сделки.

Декларация, документы и сроки

Декларацию 3-НДФЛ можно не подавать, если:

• квартира была в собственности не меньше минимального срока;
• продажа освобождена по правилу для семей с детьми;
• доходы от продажи жилья за год, рассчитанные с учётом кадастрового минимума и коэффициента вашего региона, не превышают доступного вам вычета при продаже.

В остальных случаях декларацию подают до 30 апреля следующего года, даже если налог после вычета или расходов выходит нулевым. Налог платят до 15 июля следующего года.

Что приложить или держать под рукой:

• договор продажи и документы о поступлении денег;
• договор покупки и документы об оплате — если уменьшаете доход на расходы;
• свидетельство о праве на наследство или договор дарения и документы о расходах наследодателя или дарителя;
• договор долевого участия или уступки и документы о полной оплате — для отсчёта срока;
• для семей с детьми — свидетельства о рождении, справку об очном обучении, документы о покупке нового жилья.

Подать декларацию можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или в инспекции.

Если не подать декларацию

Росреестр передаёт налоговой сведения о зарегистрированных сделках, поэтому продажа незамеченной не останется. Если декларации нет, налог посчитает инспекция. Доход она возьмёт по цене сделки, но не ниже кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом — 0,7, если регион не установил другой. Расходы на покупку она учтёт, только если они ей известны: по документам или по цене вашей прошлой сделки из Росреестра. Если данных о покупке нет, доход уменьшат на вычет 1 млн ₽.

Последствия зависят от того, что именно нарушено:

• не подана обязательная декларация — штраф 5% от налога по ней, не уплаченного в срок, за каждый полный или неполный месяц, не больше 30% этой суммы и не меньше 1000 ₽;
• налог не уплачен из-за занижения базы, неправильного расчёта или других неправомерных действий — штраф 20% от неуплаченной суммы, при умысле — 40%. Штрафа нет в той части, которую покрывало положительное сальдо единого налогового счёта, непрерывно державшееся со срока уплаты до решения инспекции;
• налог уплачен позже срока — пени: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Что пока только обсуждают

1 октября 2026 года правительство внесло в Госдуму законопроект № 1523-9 об изменении статьи 217.1 — о специальном порядке подсчёта срока владения жильём. 14 октября Совет Думы включил его в программу на ноябрь. Первое чтение ещё не прошло, закон не принят. Пока это так, налог считают по действующей редакции кодекса, а для жилья взамен изъятого — с учётом решения Конституционного суда.

Короткие ответы

Продал дешевле, чем купил. Нужно ли что-то делать? Налога не будет, если расходы на покупку подтверждены документами, а цена не ниже кадастрового минимума — 70% кадастровой стоимости, если регион не изменил коэффициент. Но если доход больше 1 млн ₽ и срок владения не вышел, декларацию подать нужно — иначе налог посчитает инспекция по своим данным.

Уменьшит ли налог ремонт перед продажей? Рассчитывать на это не стоит: закон говорит о расходах на покупку, а ремонт вторичной квартиры в нём прямо не назван.

Продали две квартиры за год. Вычет 1 млн ₽ на каждую? Нет, это общий лимит за год на всё жильё, проданное раньше минимального срока.

Влияет ли высокая зарплата на ставку налога с продажи? Нет: зарплату считают по своей шкале. На порог 2,4 млн ₽ влияют другие доходы той же группы — дивиденды, проценты по вкладам, продажа другого имущества.

Квартира досталась от бабушки. Можно ли учесть, за сколько она её покупала? Можно, если сохранились договор и документы об оплате и бабушка сама не учитывала эти расходы для налога. Вычет на покупку жилья или по ипотечным процентам, который она получила, этому не мешает.

Редакция BERI. Нормы сверены по текущим редакциям Налогового, Гражданского и Семейного кодексов 2 ноября 2026 года. Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию по документам конкретной сделки.