ИП для флиппинга: нужно ли и какой налог выбрать

Единого правила «после стольких-то сделок нужно ИП» в законе нет. Предпринимательство — это деятельность на свой риск ради систематического получения прибыли, и вывод делают по всем обстоятельствам. Если вы покупаете квартиры, чтобы отремонтировать и продать, и делаете это регулярно, доход могут признать предпринимательским — с ИП или без него. Поэтому вопрос для флиппера не в том, платить ли налог как с личной продажи, а в том, какой режим выбрать для бизнеса, и решать его лучше до первой сделки. Самозанятость и патент для перепродажи квартир не подходят; остаются упрощённая система, её автоматизированный вариант и общая система.

Личная продажа и бизнес — разные ситуации

Продать свою квартиру без ИП можно: это обычная сделка, налог считают по правилам для личного имущества — с учётом срока владения, вычета или расходов на покупку. Подробно — в статье «Налог с продажи квартиры».

Флиппинг — другое. Гражданский кодекс называет предпринимательской самостоятельную деятельность на свой риск, направленную на систематическое получение прибыли, в том числе от продажи товаров. Числа сделок, после которого перепродажа становится бизнесом, нет, и само число вопрос не решает: суд и налоговая смотрят на все обстоятельства, в том числе на то, сколько было сделок и повторяются ли они.

Если деятельность признают предпринимательской, отсутствие регистрации не поможет. Гражданин, который фактически ведёт бизнес без ИП, не может ссылаться на то, что он не предприниматель, — ни в сделках, ни в налогах. Что из этого следует:

• Вычет 1 млн ₽ при продаже не применяется. Он не действует для недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности.
• Налог могут доначислить по правилам для предпринимателей, с пенями — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
• При наличии оснований — штраф: 20% неуплаченного налога, при умысле — 40%. Отдельно — административный штраф за работу без регистрации, от 500 до 2 000 ₽.

Какие налоговые режимы подходят для перепродажи квартир

Ставки упрощённой системы регион может снизить. В Москве пониженная ставка 10% на объекте «доходы минус расходы» положена только за отдельные виды деятельности, купли-продажи собственного жилья среди них нет. В расчёте ниже — базовые 6 и 15%.

При регистрации ИП указывают коды деятельности. Для флиппинга подходят 68.10.21 «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» и 68.10.11 «Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества».

Один проект: личная продажа и две ставки упрощёнки

Возьмём условный проект из статьи «Смета флиппинг-проекта»: квартира куплена за 10 млн ₽, из них 8 млн ₽ — заём под 18% годовых; ремонт — 2,3 млн ₽; продажа через шесть месяцев за 14,5 млн ₽, риелтору 3,5%. Считаем только налог и обязательные взносы ИП — не заработок и не экономию. Цифры подобраны для иллюстрации и не являются прогнозом: реальный результат зависит от объекта, ремонта, срока и цены продажи, и проект может закончиться убытком.

Допущения расчёта:

• 2026 год; продавец — налоговый резидент РФ; других доходов, влияющих на налог, нет.
• ИП зарегистрирован до покупки и весь год, работников нет; это единственная сделка года. Упрощённая система считается за год, а не по каждой квартире.
• Квартиру купили и оплатили в марте, продали в сентябре. Ремонт — оплаченные в том же году материалы и работы по договорам с актами, весь резерв ушёл на них; проценты, комиссия и пошлина тоже уплачены в 2026 году. Взносы за 2026 год уплачены до конца года; дополнительный 1% уменьшает налог за 2026 год — так разъясняет ФНС.
• Для личной продажи: цена 14,5 млн ₽ не ниже кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, умноженной на 0,7 (регион может повысить этот коэффициент до 1). Если цена ниже, доходом считают эту величину, и налог будет больше.
• Коммунальные платежи и взносы на капремонт в расходы на 15% не включены: их учёт требует отдельной проверки, поэтому расчёт осторожный.

Строка личной продажи верна, только пока продажу не считают бизнесом. Если сделки признают предпринимательскими, упрощённую систему задним числом не применить: налог пересчитают по общей системе, с пенями и, при наличии оснований, штрафом.

Общую систему в таблицу не включили. Минимального налога на ней нет, и с такой разницы ставка — 13%, поэтому её тоже стоит посчитать для своего плана. Но у ИП на общей системе появляются обязанности плательщика НДС и авансы по НДФЛ — это считают с консультантом. На АвтоУСН с объектом «доходы минус расходы» в месяце продажи из примера минимальный налог составил бы 435 000 ₽ — 3% от 14,5 млн ₽.

Что показывает пример:

• На 6% налог берут с выручки. Покупка, ремонт и проценты его не уменьшают: здесь налог и взносы — 870 000 ₽, больше, чем в любой другой строке таблицы.
• На 15% учитывают расходы, но не любые. Цену квартиры — как товар для перепродажи: в год продажи и после оплаты продавцу, если покупку оплатили уже после регистрации ИП. Проценты по займу, комиссию риелтора, пошлину. Каждый расход должен быть экономически оправдан, оплачен и подтверждён документами.
• Ремонт — по позиции Минфина. Прямо слово «ремонт» в перечне расходов не названо, но Минфин разъяснял, что стоимость ремонта помещений, купленных для продажи, учесть можно, а с 2026 года перечень расходов открыт для расходов по правилам налога на прибыль. Нужны договоры, акты и платёжки; при проверке это могут оспорить. Если ремонт не признают, налог и взносы в примере вырастают почти втрое.
• Минимальный налог. Если 15% от разницы меньше 1% всех доходов за год, платят 1%. В примере так и вышло.
• Какой вариант выгоднее, зависит от года, а не от одной квартиры. От маржи, доли расходов, подтверждённых документами, и числа сделок. Пример показывает механику, а не готовый выбор.

Взносы ИП за 2026 год — фиксированные 57 390 ₽ и 1% с дохода сверх 300 тыс. ₽; дополнительная часть — не больше 321 818 ₽. На 6% этот доход — вся выручка, на 15% — доходы за минусом признанных расходов, без вычета самих взносов; а при расчёте налога взносы — обычный расход. Строку личной продажи считают так же, как в смете: проценты по целевому займу учтены в расходах на покупку.

Что решить до первой сделки

• Уведомление об упрощённой системе — в течение 30 дней. Срок считают с даты постановки ИП на учёт. Не подали вовремя — до конца года ИП остаётся на общей системе: НДФЛ по шкале и НДС.
• Лимиты считают по выручке. В порог освобождения от НДС и в лимит упрощёнки идёт вся цена продажи квартиры, а не маржа проекта.
• НДС: два разных освобождения. По общему правилу в 2026 году ИП на упрощённой системе освобождён от НДС при двух условиях: доходы за 2025 год не превысили 20 млн ₽ (новый ИП освобождён с даты регистрации) и доходы с начала 2026 года тоже не больше 20 млн ₽. Если порог превышен в течение года, обязанности плательщика НДС начинаются со следующего месяца. Для ИП, у которого в начале года было право на освобождение и других доходов нет, одна продажа за 14,5 млн ₽ под порог проходит, две в одном году — уже нет. Сама продажа жилой квартиры и после этого освобождена от налога — это отдельная льгота для жилья, но декларации по НДС ИП подавать уже должен. Льгота касается только жилых помещений: апартаменты, машино-места и кладовые — нежилые, на их продажу она не распространяется.
• Квартира, купленная до ИП. Если её ремонтируют и продают в рамках бизнеса, доход, по позиции Минфина, может относиться к доходам ИП: решают факты — цель покупки, как квартиру использовали, заявленная деятельность. Слово «физлицо» в договоре или новый код деятельности сами по себе вопрос не решают. А цену покупки, оплаченную до регистрации ИП, Минфин на упрощённой системе учитывать не разрешает — тогда на 15% налог считают без неё; суды в таких спорах решали по-разному. Безопасный порядок — сначала ИП и уведомление об упрощённой системе, потом покупка.
• Документы на расходы — с первого дня. Договоры, акты, чеки и платёжки по ремонту, комиссия риелтора, проценты по займу. На 15% без документов расход не учесть, а на общей системе без них остаётся только вычет 20% дохода.
• Расчёты с покупателем. Заранее проверьте, как вы получаете деньги за квартиру и нужна ли для этого онлайн-касса.
• Закрыть ИП перед продажей — не способ уйти от налога. Если квартира использовалась в бизнесе, вычет 1 млн ₽ не положен, а срок владения, после которого налога нет, флиппинг-проект не выдерживает. Как именно считать налог в такой ситуации, однозначной позиции нет — это вопрос к консультанту до закрытия ИП.

Выбор режима и кодов деятельности — вопрос к налоговому консультанту до регистрации, с расчётом вашего плана на год. Эта статья показывает, какие вопросы ему задать.

Если проект с финансированием

Расчёт выше — про собственника, который сам продаёт свою квартиру. Если покупку финансирует компания и квартира на время проекта оформлена на неё, продаёт и платит налог с продажи она, а у вас остаётся налог со своего дохода в проекте.

Так устроена, например, работа Beri Invest — направления BERI, которое работает с действующими флипперами. Beri Invest финансирует 100% стоимости покупки по договору купли-продажи, и на время проекта право собственности оформляется на компанию. Налог с продажи квартиры оплачивает Beri Invest, налог со своего вознаграждения флиппер платит сам. Как облагается ваш доход в проекте, зависит от договора — это разбирают на встрече; начать обсуждение можно и до открытия ИП.

Короткие ответы

Можно ли продать квартиру без ИП? Свою — да, это обычная сделка: налог считают по правилам для личного имущества, подробно — в статье «Налог с продажи квартиры». Но если покупка и продажа — часть регулярной деятельности, решают все обстоятельства, а не только число сделок.

Подходит ли самозанятость? Нет. Доходы от продажи недвижимости не облагаются налогом на профессиональный доход, а тем, кто перепродаёт товары, этот режим недоступен. Продать личную квартиру самозанятому не запрещено, но налог с неё — НДФЛ, а не налог самозанятых.

Что выбрать — 6 или 15%? Зависит от маржи и от того, какую часть расходов вы подтвердите документами. На проекте, где покупка и ремонт съедают большую часть цены продажи, 6% от выручки дают большой налог. Посчитайте свой план на год обоими способами — пример выше показывает как.

Чем грозит перепродажа без ИП? Если сделки признают предпринимательской деятельностью — доначислением налога по общей системе (упрощённую задним числом не применить), пенями и, при наличии оснований, штрафом 20 или 40% неуплаченного налога; если декларации не было — ещё штрафом за её непредставление.

Редакция Beri. 13 ноября 2026 года нормы сверены с действующими редакциями Налогового и Гражданского кодексов, КоАП РФ, законов о налоге на профессиональный доход и об АвтоУСН, ОКВЭД 2 и разъяснениями Минфина (часть — в изложении справочных систем); условия Beri Invest — по странице beri.ru/invest на ту же дату. Расчёт — условный пример при названных допущениях, не прогноз и не предложение. Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретному проекту.