Документы для купли-продажи квартиры: что требует закон, а что — покупатель

Сделки и право 5 октября 2026

Чтобы зарегистрировать переход права на квартиру, Росреестру в обычном случае нужны заявление сторон, подписанный договор и паспорта при личной подаче. Квитанцию о госпошлине прикладывать не обязательно, но пока сведений об оплате нет, срок регистрации не начинается. Почти всё остальное из «полных списков» — выписку ЕГРН, сведения о зарегистрированных, справки о долгах — просят покупатель, его банк и нотариус, чтобы купить квартиру без риска её потерять. Закон добавляет обязательные документы в особых случаях — например, если собственник ребёнок, продаётся доля или за продавца действует представитель. Продавцу удобнее собирать документы как ответы на вопросы покупателя и начинать с тех, что оформляются неделями.

Что требует закон

Договор продажи квартиры заключают в письменной форме, одним документом, который подписывают обе стороны; нарушение формы делает договор недействительным (статья 550 ГК РФ). В договоре должны быть данные, по которым квартиру можно однозначно определить, и цена — без них договор не считается заключённым (статья 554, пункт 1 статьи 555). Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют право пользоваться ею после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие (пункт 1 статьи 558). Без него договор рискует считаться незаключённым.

Квартиру передают по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556). Регистрируют не договор, а переход права: правила о регистрации договоров продажи жилья не применяются к договорам, заключённым после 1 марта 2013 года (часть 8 статьи 2 закона № 302-ФЗ). Собственником покупатель становится с момента регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК).

Требовать документы сверх установленных регистратор не вправе (часть 5 статьи 18 закона № 218-ФЗ). Но для отдельных сделок закон сам расширяет обязательный набор: нужна нотариальная форма или разрешение органа опеки.

Срок регистрации — семь рабочих дней, если документы приняты в Росреестре, и девять — если в МФЦ. Для нотариально удостоверенной сделки — три рабочих дня, через МФЦ — пять, а если документы поступили в электронном виде — один рабочий день, следующий за днём поступления (часть 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ). Приостановка регистрации сдвигает срок.

Госпошлину платит тот, кто обращается за регистрацией права (подпункт 1 пункта 2 статьи 333.17 НК). Прекращение права продавца при переходе к новому владельцу пошлиной не облагается (подпункт 8.1 пункта 3 статьи 333.35), поэтому платит покупатель. Для физического лица это 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не определена или не превышает 20 млн ₽. Выше — 0,02% кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 ₽. При покупке доли с порогом сравнивают часть кадастровой стоимости, приходящуюся на долю (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК; разъяснение — письмо Росреестра от 22.08.2025 № 14-8484-ТГ/25).

Документы продавца и что каждый доказывает покупателю

Покупателю нужно ответить на четыре вопроса: кто собственник, откуда у него квартира, у кого ещё есть права на неё, нет ли долгов и запретов. Каждый документ ниже отвечает на один из них.

Паспорта всех собственников

По паспорту покупатель сверяет продавца с данными выписки ЕГРН. Если за продавца действует представитель, нужна нотариальная доверенность (часть 8 статьи 18 закона № 218-ФЗ). В бесплатном реестре Федеральной нотариальной палаты по реквизитам видно, удостоверялась ли доверенность и не отменена ли она. Но реестр не покажет, жив ли собственник, а со смертью доверителя доверенность прекращается (подпункт 5 пункта 1 статьи 188 ГК). Поэтому при продаже через представителя покупатель просит связи с самим собственником.

Документ-основание продавца

Договор купли-продажи, дарения или передачи при приватизации, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая. От того, как квартира попала к продавцу, зависит, кто ещё может заявить права и кто сохраняет право жить в ней.

Выписка из ЕГРН

Выписка показывает собственника, обременения, ограничения и запись о невозможности регистрации без личного участия собственника. Но с 1 марта 2023 года третьему лицу пишут только, что квартира принадлежит физическому лицу. Фамилию, имя, отчество и дату рождения указывают, если собственник открыл свои данные заявлением в Росреестр (статья 36.3 и часть 7.1 статьи 62 закона № 218-ФЗ). Без такой записи их получают только лица, перечисленные в законе: супруг, сособственники, нотариус и другие (часть 6 статьи 36.3). Решений три:

продавец открывает свои данные — запись вносят не позже чем через три рабочих дня, и после неё выписку с именем получит любой;
продавец сам заказывает свежую выписку и передаёт её покупателю; выписку с персональными данными можно проверить на официальном сайте Росреестра (часть 8.1 статьи 62);
нотариус по совместному заявлению собственника и покупателя удостоверяет, что в ЕГРН записаны именно эти фамилия, имя, отчество и дата рождения (часть 14.1 статьи 62).

Сведения о зарегистрированных

Единой федеральной «выписки из домовой книги» сейчас нет. Федеральный документ — адресная справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Её бесплатно получает собственник — через Госуслуги, в подразделении МВД по вопросам миграции или по почте, до 10 рабочих дней; МФЦ её не выдаёт (регламент, утверждённый приказом МВД № 568 от 11.08.2026, действует с 5 сентября 2026 года). В Москве собственник может получить единый жилищный документ и выписку из домовой книги в электронном виде на mos.ru. Если банк или нотариус просит другую справку о регистрации, уточните у них, какую именно.

Регистрация — не то же самое, что право пользования. По справке видно, кого снять с учёта до сделки и о ком спросить, не сохраняет ли он право жить в квартире. Но она показывает только тех, кто зарегистрирован сейчас: выписавшихся, но сохранивших право пользования ищут по документу-основанию и истории регистрации.

Сведения о долгах

Платить за жильё и коммунальные услуги собственник обязан с момента возникновения у него права собственности (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). А долг прежнего собственника по взносам на капитальный ремонт закон прямо передаёт новому (часть 3 статьи 158 ЖК). Поэтому покупателю важнее всего справка об отсутствии долга по взносам на капремонт; если долг есть, его гасят до сделки или учитывают в цене.

Согласие супруга

Если квартира — общее имущество супругов, для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Имущество, которое принадлежало супругу до брака или получено им в браке в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке, — его собственное (пункт 1 статьи 36 СК). Без согласия Росреестр сделку не остановит, а внесёт в ЕГРН запись, что она совершена без необходимого согласия (часть 5 статьи 38 закона № 218-ФЗ). Но супруг может оспорить сделку в суде по правилам статьи 173.1 ГК в течение года с того дня, как узнал или должен был узнать о ней, — а этот день может наступить намного позже регистрации.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

В перечне документов для регистрации их нет (часть 4 статьи 18 закона № 218-ФЗ). Их просят покупатели как меру осторожности и некоторые страховщики как условие полиса.

Ситуации, которые добавляют документы

Ситуация	Что добавляется и сколько ждать
Наследство	Свидетельство о праве на наследство. Наследник, пропустивший срок, может восстановить его через суд (статья 1155 ГК) — этот риск разбирают до задатка. Срок: свидетельство выдают по истечении шести месяцев со дня открытия наследства; раньше — если достоверно известно, что других наследников нет (статья 1163 ГК)
Приватизация	Договор передачи. Тех, кто при приватизации имел равные права пользования с приватизировавшим, закон защищает отдельно (статья 19 закона № 189-ФЗ). С 1 сентября 2025 года сведения о них можно внести в ЕГРН по совместному заявлению собственника и самого человека или по решению суда (часть 13 статьи 38 закона № 218-ФЗ). Сами собой они туда не попадают, так что отсутствие записи не значит, что таких людей нет. Если они пользуются квартирой, их перечень нужен в договоре
Собственник — ребёнок или подопечный (под опекой или попечительством)	Предварительное разрешение органа опеки (пункт 2 статьи 37 ГК; для родителей — через пункт 3 статьи 60 СК) и нотариальное удостоверение сделки (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ). Опека разрешает сделку, если права ребёнка не уменьшаются, поэтому заранее решают, где у ребёнка будет жильё после продажи. Срок: опекуну или попечителю орган опеки отвечает не позднее 15 дней с подачи заявления (часть 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ)
В квартире живут члены семьи собственника под опекой или дети, оставшиеся без попечения родителей	Согласие органа опеки, если продажа затрагивает их права (пункт 4 статьи 292 ГК)
Материнский капитал	Жильё обязаны оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей (часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ). Если доли детей выделены, дальше — опека и нотариус. Если капитал использован, а доли не выделены, Верховный суд исходит из того, что дети в силу закона признаются участниками долевой собственности, а запись в ЕГРН о праве одного родителя не отменяет обязанности выделить им доли (Обзор судебной практики № 3 (2021), пункт 58). Выписка при этом выглядит чистой, поэтому покупатель спрашивает, использовался ли капитал. Срок: доли обязаны оформить в течение шести месяцев после перечисления капитала продавцу, а если капитал шёл на первый взнос по ипотечному кредиту или на его погашение — после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке (пункт 15(1) Правил, утверждённых постановлением Правительства № 862)
Доля	Нотариальное удостоверение, кроме продажи всеми участниками одной сделкой и других исключений части 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ. Если доля продаётся не сособственнику — письменное извещение остальных о цене и условиях или их письменный отказ от покупки (пункт 2 статьи 250 ГК). Срок: месяц со дня извещения, если сособственники не откажутся письменно раньше
Залог у банка продавца	Согласие банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное (пункт 1 статьи 37 закона № 102-ФЗ), или самостоятельная продажа по заявлению залогодателя-гражданина (статья 37.1, действует с 11.09.2024): банк сообщает сумму долга, минимальную цену и счёт для расчёта, дешевле продавать нельзя. Без согласия и без этой процедуры залог остаётся на квартире после смены собственника, а банк может оспорить сделку или потребовать досрочного возврата долга и обратить взыскание на квартиру уже у покупателя (пункт 3 статьи 38 и статья 39 закона № 102-ФЗ). Срок: для самостоятельной продажи: ответ банка — до 10 рабочих дней; на продажу, регистрацию и погашение долга — четыре месяца со дня получения банком заявления, срок можно продлить соглашением
Представитель продавца	Нотариальная доверенность. Если собственник подал заявление о невозможности регистрации без его личного участия, документы от представителя вернут без рассмотрения, пока собственник сам не отзовёт заявление или запись не погасят по решению суда (статья 36 закона № 218-ФЗ). Такая запись видна в выписке

Для новостройки по договору участия в долевом строительстве набор документов другой: эта статья о вторичном рынке.

Что добавляют банк покупателя и нотариус

Банк. Если покупатель берёт ипотеку, её регистрируют одновременно с его правом (часть 2 статьи 53 закона № 218-ФЗ), и к такому залогу применяют правила закона «Об ипотеке» (пункт 2 статьи 77). Закон требует указать в документах об ипотеке оценку квартиры (статья 9), а залогодатель, если договор не говорит иного, страхует её от утраты и повреждения за свой счёт (статья 31). Оценку банк на практике подтверждает отчётом оценщика. Остальное — собственные требования банка; их список получают до задатка.

Нотариус. Когда нотариальная форма обязательна, сказано в таблице выше; в остальных случаях это выбор сторон. Нотариус обязан провести правовой анализ документов (часть 2 статьи 16 Основ законодательства о нотариате), может получить из ЕГРН сведения о признании собственника недееспособным (пункт 2 части 14 статьи 62 закона № 218-ФЗ) и подаёт документы на регистрацию в электронном виде — тогда её проводят в течение рабочего дня, следующего за днём поступления, если не приостановят.

Тариф нотариуса — федеральная часть плюс региональная, которая зависит от региона (статья 22 Основ). Федеральная часть зависит от того, обязательна ли нотариальная форма:

обязательна, например при продаже доли, — 0,5% суммы договора, не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽ (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК);
не обязательна — шкала статьи 22.1 Основ. Если покупатель не супруг, не родитель, не ребёнок и не внук продавца, при сумме от 1 до 10 млн ₽ это 7 000 ₽ плюс 0,2% суммы сверх 1 млн ₽. Условный пример: квартира за 8 млн ₽ — 7 000 + 14 000 = 21 000 ₽ плюс региональная часть. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости, по этой шкале считают от кадастровой (часть 2 статьи 22.1 Основ).

Порядок: что заказывать заранее

Когда	Что
В начале переговоров	Документ-основание и выписка ЕГРН: по ним покупатель решает, продолжать ли разговор
За месяц и раньше	Разрешение опеки, извещение сособственников, согласие банка-залогодержателя или заявление о самостоятельной продаже, нотариальное согласие супруга, доли детей при материнском капитале
За две недели	Адресная справка, справка о взносах на капремонт
Накануне сделки	Новая выписка ЕГРН: она показывает реестр на дату выдачи, а запрет или арест могут появиться позже
В день сделки	Паспорта, подписанный договор, передаточный акт, документы о расчётах

Подать документы электронно со своей квалифицированной подписью продавец может, только если заранее внёс в ЕГРН запись о такой возможности; иначе заявление вернут без рассмотрения (статья 36.2 закона № 218-ФЗ). Запись не нужна при подаче через нотариуса (если за собственника действовал представитель — при отсутствии записи о невозможности регистрации без его личного участия), через банк, с подписью удостоверяющего центра Роскадастра, а с 1 июля 2026 года — и с подписью сторон, если их личность подтверждена через единую биометрическую систему (часть 6 той же статьи).

Где сделка встаёт

Препятствия из таблицы снимают заранее. Два обнаруживают поздно. Первое — арест или запрет: регистрацию приостанавливают до поступления акта об их снятии, и срок этого закон не ограничивает (пункт 37 части 1 и часть 6 статьи 26 закона № 218-ФЗ). Второе — люди с правом пользования, которых нет ни в ЕГРН, ни в справке о зарегистрированных: их право от продажи не прекращается. Это решают до подписания: либо такого права нет, либо человека вписывают в договор, а цена это учитывает.

Что остаётся у покупателя

Свой экземпляр договора, передаточный акт, выписка ЕГРН с записью о его праве и документы об оплате — платёжные документы банка или расписка продавца. Они нужны для имущественного вычета и при будущей продаже. Если квартиру продадут раньше минимального срока владения — трёх или пяти лет (статья 217.1 НК), — доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку вместо вычета в 1 млн ₽ (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК). Если покупатель — супруг, родитель, ребёнок, брат или сестра продавца, вычета при покупке не будет (пункт 5 статьи 220 и подпункт 11 пункта 2 статьи 105.1 НК); подробнее — в статье о продаже квартиры близкому родственнику.

Вывод редакции

Первыми собирают документ-основание и выписку ЕГРН, а не справки: они показывают, кто собственник, откуда у него квартира и какие документы понадобятся дальше. Перед финансированием покупки юрист BERI начинает с тех же двух документов — документа-основания и свежей выписки ЕГРН — и недостающее дозапрашивает до сделки.

С 2023 года покупатель не получит выписку с именем собственника сам: её выдают третьим лицам только с согласия собственника или в случаях, перечисленных в законе. Поэтому отказ продавца дать свою выписку или открыть данные — повод притормозить до задатка.

Квартиру нужно продать, а делать ремонт некогда или не на что? Её можно предложить флипперам, с которыми работает BERI: если объект подходит по экономике, мы передадим его флипперу. Сама BERI квартиры не выкупает. Предложить квартиру

Источники

Гражданский кодекс РФ, часть первая: статьи 37, 173.1, 188, 223, 250, 292 — consultant.ru.
Гражданский кодекс РФ, часть вторая: статьи 550, 554, 555, 556, 558 — consultant.ru.
Гражданский кодекс РФ, часть третья: статьи 1155, 1163 — consultant.ru.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: статьи 16, 18, 26, 36, 36.2, 36.3, 38, 42, 53, 54, 62 — consultant.ru.
Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ, часть 8 статьи 2 — consultant.ru.
Налоговый кодекс РФ, часть первая: статья 105.1 — consultant.ru; часть вторая: статьи 217.1, 220, 333.17, 333.24, 333.33, 333.35 — consultant.ru; письмо Росреестра от 22.08.2025 № 14-8484-ТГ/25 — consultant.ru.
Семейный кодекс РФ: статьи 35, 36, 60 — consultant.ru.
Жилищный кодекс РФ: статьи 153, 158 — consultant.ru; Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ, статья 19 — consultant.ru.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: статьи 9, 31, 37, 37.1, 38, 39, 77 — consultant.ru.
Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», статья 21 — consultant.ru.
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, часть 4 статьи 10 — consultant.ru; Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, пункт 15(1) — consultant.ru; Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2021), пункт 58.
Основы законодательства РФ о нотариате: статьи 16, 22, 22.1 — consultant.ru.
Приказ МВД России от 11.08.2026 № 568, регламент предоставления адресно-справочной информации — garant.ru; Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1, часть 16 статьи 3 — consultant.ru.
Получение документов жилищного учёта в Москве — сообщение портала mos.ru от 03.05.2025, mos.ru.
Проверка нотариальных доверенностей — реестр Федеральной нотариальной палаты, reestr-dover.ru.

Редакция Beri. Нормы сверены с текстами законов в редакции на 5 октября 2026 года. Статья пересматривается при изменении норм; следующая плановая проверка — январь 2027 года.

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Условия конкретной сделки, требования банка и нотариуса уточняйте у них до подписания договора и внесения задатка.