Продажа квартиры близкому родственнику: налоги, вычет, ипотека и риски

Продать квартиру сыну, матери или сестре закон разрешает так же, как любому другому покупателю: особой процедуры для сделок между родственниками нет. Разница — в деньгах. Если покупатель — супруг, родитель, ребёнок, брат или сестра продавца, он не получит имущественный налоговый вычет, а для отдельных вариантов семейной ипотеки покупка у взаимозависимого продавца исключена — применимость зависит от цели кредита. Если продавец потом обанкротится, риск оспаривания сделки с супругом или близким родственником повышается. Ниже — что именно меняется и когда вместо продажи стоит рассмотреть дарение.

Близкий родственник и взаимозависимое лицо — не одно и то же

В обиходе говорят «близкие родственники», но для налогов важно другое понятие — взаимозависимые лица. Семейный кодекс относит к близким родственникам родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, а также полнородных и неполнородных братьев и сестёр (статья 14 СК РФ). Налоговый кодекс считает взаимозависимыми человека и его супруга, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновлённых, полнородных и неполнородных братьев и сестёр, а ещё опекуна и подопечного (подпункт 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ).

Списки не совпадают. Бабушка и внук — близкие родственники, но такое родство само по себе не включено в автоматический перечень взаимозависимости. Супруги — не родственники, а члены семьи, но для налогов они взаимозависимы. Суд может признать взаимозависимыми и других людей, если их отношения влияют на условия сделки (пункт 7 той же статьи), поэтому иные основания взаимозависимости оценивают отдельно.

Налог продавца не зависит от того, кто покупатель

Продавец платит НДФЛ по общим правилам, и родство покупателя их не меняет. Если квартира была в собственности дольше минимального срока, налога нет. Срок — три года для квартиры, которую продавец получил по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизировал, получил по договору пожизненного содержания с иждивением или от личного фонда по условиям управления либо при ликвидации фонда, а также для единственного жилья; в общем случае — пять лет (статья 217.1 НК РФ). Перед расчётом проверьте, не действует ли отдельное освобождение — в том числе для семьи с двумя и более детьми при выполнении всех условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ — и не сократил ли регион минимальный срок.

Если срок не вышел, доход от продажи можно уменьшить на вычет до 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (статья 220 НК РФ). С остатка налоговый резидент платит 13%, а с суммы таких доходов за год свыше 2,4 млн ₽ — 15% (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ). И ещё одно общее правило, важное при продаже «своим»: доход сравнивают с кадастровой планкой — по общему правилу это 70% кадастровой стоимости квартиры, и если цена в договоре ниже, доходом для налога считают планку (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ). Применимый региональный коэффициент может быть другим: закон допускает его повышение до единицы и уменьшение (пункт 9 статьи 214.10, подпункт 2 пункта 6 статьи 217.1 НК РФ), а значение имеет регион, где продавец живёт на момент регистрации перехода права. Пример на арифметике нормы при коэффициенте 0,7: кадастровая стоимость 10 млн ₽, в договоре с сыном — 4 млн ₽; доходом для налога посчитают не 4, а 7 млн ₽, а там, где коэффициент поднят до единицы, — все 10. Символическая цена налог не убирает, она лишь меняет базу, с которой его посчитают.

Что теряет покупатель

Главное отличие сделки с родственником — на стороне покупателя. Имущественный вычет при покупке жилья и вычет по процентам ипотеки не предоставляются, если продавец и покупатель взаимозависимы (пункт 5 статьи 220 НК РФ). Для покупателя, который рассчитывал вернуть часть уплаченного НДФЛ с 2 млн ₽ стоимости квартиры и с 3 млн ₽ процентов по кредиту, это ощутимо: при покупке у родителей, детей, супруга, брата или сестры этих денег не будет. Бабушка или дядя в автоматический перечень взаимозависимых не входят: при покупке у них вычет возможен при соблюдении остальных условий, но иные основания взаимозависимости, в том числе установленные судом, нужно оценивать отдельно.

Второе ограничение — льготная ипотека. Семейную ипотеку на готовую квартиру семьям с ребёнком до семи лет дают только в городах, где почти не строят (не больше двух строящихся многоквартирных домов), и без Москвы, Петербурга и обеих столичных областей; при этом правила программы прямо исключают покупку у взаимозависимого продавца — это подпункт «к» пункта 36 и пункт 40 решения Минфина о порядке предоставления субсидии. Купить у родителей квартиру по такой ипотеке не получится даже там, где она есть; обычную ипотеку закон не запрещает — решает банк.

Третье — цена. Налоговый кодекс знает доход в виде материальной выгоды от покупки товара у взаимозависимого лица дешевле, чем это лицо продаёт такой же товар посторонним (подпункт 2 пункта 1 и пункт 3 статьи 212 НК РФ). Применимость этих правил к продаже квартиры зависит от обстоятельств; здесь материальную выгоду не рассчитываем. Рыночность цены и налоговые последствия существенного отклонения стоит обсудить до сделки. Продавцу занижение цены ниже кадастровой планки налог не снижает: доходом всё равно посчитают планку.

Когда вместо продажи подходит дарение

Если деньги не передаются и квартиру просто переоформляют на ребёнка или родителя, дарение может соответствовать реальному смыслу сделки. Одаряемый не платит НДФЛ, если даритель — член семьи или близкий родственник по Семейному кодексу (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ); у дарителя дохода нет. Но остаются расходы на обязательное нотариальное удостоверение — договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (пункт 3 статьи 574 ГК РФ) — и на регистрацию. Поэтому общую стоимость двух вариантов сравнивают отдельно. Продать подаренную квартиру без налога одаряемый сможет через три года (статья 217.1 НК РФ), а если продаст раньше — вправе вычесть из дохода расходы дарителя на её покупку (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Налоговый вычет на покупку в этой схеме никто не получает, но при продаже между взаимозависимыми его и так не было бы. Граница та же, что у Семейного кодекса: с подарка от дяди, тёти или двоюродного брата одаряемый заплатит НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры (пункт 6 статьи 214.10 НК РФ); для налогового резидента ставка — 13%, а с суммы таких доходов за год свыше 2,4 млн ₽ — 15% (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ).

Смешивать два договора нельзя. Дарение по закону безвозмездно: если за «подарок» платят деньги, договор дарением не считается (статья 572 ГК РФ), а сделка, которая прикрывает другую, ничтожна — к ней применят правила той сделки, которую стороны имели в виду (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). То есть «дарение» с оплатой налоговая и суд вправе рассматривать как продажу со всеми её налогами.

Как оформить

Договор купли-продажи заключают в письменной форме, переход права регистрируют в Росреестре — через МФЦ или онлайн. Несколько случаев требуют нотариуса. Если продаётся доля, договор удостоверяет нотариус (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ); исключение — когда все сособственники продают свои доли одним договором, тогда достаточно простой письменной формы, если для сделки нет другого основания обязательного нотариального удостоверения, например участия несовершеннолетнего собственника. Если покупатель доли сам не входит в число сособственников — пусть он и родственник, — остальных нужно письменно известить о цене и условиях: у них месяц на преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ); продажа доли одному из сособственников извещения не требует. Если квартира куплена в браке, на продажу нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Если доля принадлежит ребёнку, продать её родителям, бабушке, дедушке, брату, сестре, дяде или тёте нельзя вообще: закон запрещает сделки между подопечным и его опекуном, супругом опекуна и их близкими родственниками, кроме передачи имущества ребёнку в дар или в безвозмездное пользование (пункт 3 статьи 37 ГК РФ), а на родителей это правило распространено пунктом 1 статьи 28 ГК РФ и пунктом 3 статьи 60 СК РФ. Орган опеки такую сделку не разрешит. Продажа детской доли постороннему требует предварительного разрешения опеки (пункт 2 статьи 37 ГК РФ) и нотариальной формы (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ). Подарить квартиру ребёнку, наоборот, можно.

Отдельно о расчётах. При расчётах наличными расписка продавца — подтверждение оплаты; при переводе через банк её заменит выписка. Без документа об оплате покупатель не сможет уменьшить облагаемый доход на цену покупки, когда сам будет продавать квартиру (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Какие ещё документы нужны для сделки, — в материале «Документы для купли-продажи квартиры».

Если продавец обанкротится

При банкротстве продавца риск оспаривания сделки с родственником повышается. Закон о банкротстве считает заинтересованными лицами супруга, родственников по прямой линии (родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков), братьев и сестёр и их потомков, а также родителей, детей, братьев и сестёр супруга (пункт 3 статьи 19 закона № 127-ФЗ). Для подозрительных сделок это важно: сделку, совершённую с целью причинить вред кредиторам, можно оспорить, если она заключена в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве, вред кредиторам причинён, а другая сторона знала об этой цели (пункт 2 статьи 61.2 закона № 127-ФЗ). Закон предполагает знание этой цели, если покупатель — заинтересованное лицо, а также если он знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов продавца, о признаках его неплатёжеспособности или недостаточности имущества. Поэтому отсутствие родства само по себе такую презумпцию не исключает, а исход спора зависит от совокупности обстоятельств и доказательств. Кроме того, если на момент сделки продавец был неплатёжеспособен или у него не хватало имущества либо он стал таким в результате сделки, закон предполагает и саму цель навредить кредиторам, когда сделка совершена с заинтересованным лицом или безвозмездно (абзац второй того же пункта).

Дарение здесь не выход: безвозмездную сделку оспаривают по тем же правилам. Продажа существенно дешевле рынка в течение года до заявления о банкротстве оспаривается и вовсе без вопросов о том, что знал покупатель (пункт 1 статьи 61.2). Если у продавца есть просроченные долги, а квартиру продают родственнику по заниженной цене, риск оспаривания повышается: и цену, и статус покупателя, и финансовое положение продавца закон о банкротстве учитывает прямо. Деньги по такой сделке должны быть реальными, цена — рыночной, а расчёты — прослеживаемыми.