Продажа квартиры с перепланировкой

Ситуация с перепланировками типична. О необходимости её оформления люди задумываются, когда появляется необходимость продать жильё. Столкнувшись с проблемой, не думайте, что ваш случай уникален. Есть несколько ответов на вопрос, как продать квартиру с перепланировкой. Хорошей новостью является то, что не все изменения считаются перепланировкой и подлежат оформлению. В конце статьи — примеры работ, которые согласовывать не нужно, и работ, которые в Москве оформляют по упрощенной процедуре.

Как возникает проблема?

Проживая в тесной «хрущёвке» владелец понимает, что планировка его жилья очень неудачна. Для того, чтобы эффективней использовать полезную площадь, он сносит или переносит перегородки, объединяет туалет и ванную комнату в санузел. В старых домах, где ванная стоит на кухне, владелец переносит её в отдельное помещение, и разделяет перегородками огромные комнаты. До оформления перепланировок руки не доходят. Эта картина типична для городов России.

Затевая переезд, собственник начинает задумываться, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Некоторые риелторы берутся за такую продажу. Если не удаётся отвлечь внимание покупателя от неоформленной перепланировки, они пытаются внушить, что перепланировка – это большое преимущество жилого объекта. Внимание потенциального покупателя переключается на удобство, которого удалось достичь, перепланировав пространство.

Купив такое жильё, новый владелец недолго будет пребывать в эйфории. Он столкнётся с проблемами, когда попытается:

• переоформить квартиру на кого-либо;
• заключить новую сделку купли-продажи;
• получить кредит под залог квартиры.

Он обязательно обратится к предыдущему владельцу с вопросом о том, зачем он решил продать квартиру с перепланировкой без согласования. Дело может дойти до суда и признания договора купли-продажи недействительным. Лучше не пытаться продавать квартиру без узаконенной планировки.
Как быть, если перепланировка не узаконена?

Есть два выхода из положения: вернуть всё на место или сохранить перепланировку. По общему правилу сохранить ее можно по решению суда, если она не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В Москве ранее выполненные работы можно оформить через Мосжилинспекцию. Первый вариант выбирает минимальное число владельцев. Большинство прибегает ко второму способу. Если вы относитесь к их числу, потребуется:

• заказать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (для простых работ в Москве достаточно эскиза);
• подать документы в Мосжилинспекцию с заявлением об оформлении акта на ранее выполненные работы (в других регионах сохранить перепланировку, как правило, можно только через суд);
• получить акт о завершенной перепланировке и внести изменения в ЕГРН.

Если вы берётесь за самостоятельное оформление, понадобится время. Необходимо разобраться с правилами составления проектов и проследить, чтобы полученная документация соответствовала нормативным требованиям. Для утверждения проекта потребуется собрать пакет документов:

• заявление и копии бумаг, удостоверяющих личность;
• правоустанавливающие документы, если право не зарегистрировано в ЕГРН (иначе орган запросит сведения сам);
• согласие всех собственников квартиры (согласие членов семьи нужно, только если квартира занята по договору социального найма).

Решив сэкономить время, обращайтесь к услугам профессионалов, которые возьмут на себя хлопоты. Они понимают юридические тонкости и с первого взгляда видят «подводные камни», которые могут стать препятствием для переоформления. Перепланировка считается завершенной, когда по акту приемочной комиссии изменения внесены в ЕГРН (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ). После этого квартиру можно продавать с документами, которые соответствуют ее фактической планировке.

Когда оформление не нужно?

Размышляя о том, как продать квартиру без узаконенной перепланировки, не спешите с выводами. Работы, которые не требуют изменений в техническом паспорте и в сведениях ЕГРН, не являются ни переустройством, ни перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). К таким работам Мосжилинспекция относит, например:

• отделочный (косметический) ремонт и замена напольного покрытия;
• замена электроплиты на новую без переноса;
• замена сантехники;
• монтаж раздвижных дверей без смены габаритов помещения;
• замена отопительных приборов на аналогичные по характеристикам без переноса;
• установка кондиционера или антенны (в домах — объектах культурного наследия с учетом требований законодательства об охране памятников);
• остекление и отделка балкона или лоджии без демонтажа подоконной части стены.

Какие работы в Москве оформляют по упрощенной процедуре?

Если встал вопрос о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой, значит, вы или предыдущие владельцы внесли в план некоторые изменения. Оформлять нужно и такие изменения, но в Москве часть работ проходит по упрощенной процедуре: без проекта, по эскизу. После их выполнения в Мосжилинспекцию подают заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке. К таким работам относятся, например:

• перенос предметов сантехники в пределах площади санузла;
• закладка дверного проёма в ненесущей стене;
• устройство или демонтаж встроенных шкафов;
• смена формы прихожей без увеличения её размеров;
• устройство или перенос ненесущих перегородок из легких материалов;
• демонтаж ненесущих перегородок, кроме разгружающих перекрытие (их разборка — только по проекту);
• оборудование дверного проёма в ненесущей перегородке.

Решая, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения, обратитесь к профессионалам для классификации изменений, которые были внесены. Владея информацией, нужно принимать решение о дальнейших действиях, связанных с продажей квартиры.