Продажа квартиры с коммунальными долгами

Многих владельцев жилья интересует вопрос, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами? Да, но при этом потребуются определенные дополнительные действия. Вариантов устранить проблему несколько:

•    Погасить долги за счет аванса

Это наиболее простой способ, когда собственник жилья за счет полученного от покупателя задатка проводит погашение имеющихся задолженностей. После этого квартира «чиста». Сложность заключается только в том, что размер задатка редко превышает 50-100 тысяч рублей, и этой суммы не всегда достаточно для полного покрытия долгов.

На передачу продавцу большей суммы покупатель может не пойти в силу нежелания нести дополнительные риски.

•    Погашение долга после продажи

В данном случае сторонам предстоит воспользоваться банковскими ячейками или аккредитивами. Покупатель вносит в них средства, равные стоимости приобретаемого жилья, но при этом часть суммы хранится отдельно с выдачей продавцу квартиры только после того, как им будут погашены долги перед коммунальными службами.

Основную сумму продавец сможет забрать в банке после регистрации перехода права собственности к покупателю (ее удостоверяет выписка из ЕГРН), а оставшуюся часть позднее вместе с подтверждающими оплату долга документами.

•    Передача долгов покупателю

Перевести долг по оплате ЖКУ на покупателя можно только с согласия кредитора — управляющей организации или поставщика услуги: без такого согласия перевод долга ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Условие в договоре купли-продажи или отдельное соглашение продавца с покупателем для кредитора без его согласия необязательны: покупатель может лишь оплатить долг за продавца как третье лицо (ст. 313 ГК РФ). Долг за жилищно-коммунальные услуги к покупателю не переходит: у нового собственника обязанность платить возникает с момента возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Исключение — долг по взносам на капитальный ремонт: он переходит к покупателю вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), поэтому его стоит погасить до сделки или учесть в цене.

Специально для покупателей жилья в ипотеку

Сегодня покупка недвижимости в ипотеку стала распространенной практикой, при этом необходимо признать, что банки неохотно идут на одобрение кредитов под приобретение квартир с долгами. Поэтому в данном случае оптимальным решением станет первый из вариантов, когда продавец проводит погашение долга до регистрации сделки за счет средств полученного аванса.

Таким образом, продать квартиру с долгами можно, если на нее не наложены арест или запрет регистрационных действий: при их наличии регистрацию перехода права приостановят (п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Главное, выбрать правильный вариант погашения, который удовлетворит обе участвующие в сделке стороны.