Оценка квартиры для продажи

Официальный отчет экспертов или справку о стоимости недвижимости могут запросить кредитный отдел банка, суд, госучреждения, а также покупатель или продавец. Обязательной оценка по закону бывает в отдельных случаях — например, при споре о стоимости имущества (ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ). По своему решению или по требованию банка отчет оценщика заказывают для:

- оформления кредита с залогом недвижимости;
- сдачи объекта в долгосрочную аренду;
- вступления в наследство, если наследник решит опираться на рыночную стоимость: для расчета пошлины можно представить и кадастровую (подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ);
- решения возникших имущественных споров (расторжение брака, составление брачного договора);
- страхования недвижимости;
- продажи квартиры — по желанию сторон: для сделки между гражданами оценка законом не требуется, цену стороны согласуют сами (п. 1 ст. 424, ст. 555 ГК РФ).

Подробнее остановимся на последнем пункте. Многие люди считают, что можно сэкономить и оценить стоимость квартиры для продажи самостоятельно. Другие склоняются к использованию услуг специалистов, дабы не понести значительные финансовые потери в качестве покупателя или продавца. Давайте разберемся, кто же прав?

Кто проводит оценку?

Как правильно оценить квартиру для продажи? Конечно, лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам, которые проведут независимую оценку, учитывающую все факторы, влияющие на ее стоимость: тип дома, год постройки, количество комнат, планировка, этаж, месторасположение, транспортная доступность, отделка, необходимость проведения ремонта и многое другое.

В процессе проведения оценки специалист опирается на один или сразу несколько методов в рамках затратного, доходного или сравнительного подходов, подробно обосновывая свой выбор в отчете.

• Сравнительный – наиболее популярный, применяется с целью определения рыночной стоимости посредством сравнения с аналогичными объектами местного рынка, проданными в последнее время, либо готовящимися к реализации.
• Затратный подход основывается на определении совокупности затрат, которые нужны для создания аналогичного объекта, его восстановления или замещения. Наиболее часто он применяется для оценки редких, неликвидных квартир, а также для обоснования строительства новых.
• Доходный подход включает в себя методы дисконтирования денежного потока и прямой капитализации. В первом случае составляется прогноз чистого операционного дохода от объекта недвижимости в течение определенного отрезка времени и вероятной цены его реализации на рынке по истечении периода. Во втором случае доход за один период (обычно год) делится на ставку капитализации.

А может, просто взять справку в БТИ?

Как оценить квартиру для продажи самостоятельно? Проще всего узнать кадастровую стоимость: выписку из ЕГРН о ней бесплатно выдают по запросу любого лица (ч. 4 ст. 63 Федерального закона № 218-ФЗ). Но это результат массовой оценки, и она может быть как выше, так и ниже рыночной цены. Инвентаризационная стоимость из БТИ для этого не годится: она устарела, и даже налог на имущество теперь считают от кадастровой стоимости (п. 1 ст. 403 НК РФ).

Самостоятельная реализация рыночного метода оценки – тщательный осмотр ценовых предложений по аналогичным объектам недвижимости на сайтах-агрегаторах объявлений, дает весьма условное представление о стоимости квартиры, ведь нужно учитывать сотни факторов.

Покупатель, находящийся под действием эмоций во время осмотра, скорее прислушается к официальному документу оценки, чем к словам продавца о предложениях на подобные квартиры в Интернете.

Как оценить квартиру перед продажей?

Отчет об оценке вправе составить только оценщик — член саморегулируемой организации оценщиков, застраховавший ответственность (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ). Работа обычно проходит в несколько этапов:

1.  Обсуждение целей и задач.
2.  Сбор информации и необходимого пакета документов.
3.  Осмотр объекта.
4.  Проведение расчетов.
5.  Составление отчета.

Чтобы оценить стоимость квартиры для продажи, необходимо собрать пакет документации, включающий в себя:

1.  Выписка из ЕГРН о праве собственности (ранее выданное свидетельство о регистрации права тоже подойдет).
2.  Выписка из ЕГРН об объекте с планом помещения; технический паспорт, поэтажный план и экспликация БТИ — если они есть.
3.  Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, переуступки и т.д.).
4.  Паспорт заказчика.
5.  Фотографии объекта недвижимости.

К оценщику закон предъявляет строгие требования: членство в саморегулируемой организации оценщиков, страхование ответственности, работа только по направлениям из квалификационного аттестата (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ). Если отчет составлен с нарушениями, суд может признать указанную в нем стоимость недостоверной (ст. 12 того же закона), поэтому перед заказом стоит проверить членство оценщика в СРО.