Можно ли продать квартиру в залоге
Кризис, временные трудности, потеря постоянного заработка или же ситуации, в которых срочно необходима крупная сумма денег, часто приводят к тому, что люди оказываются неплатёжеспособными и вынуждены продать квартиру, находящеюся в залоге.
Это наводит заемщиков на логические размышления: «А можно ли продать квартиру под залогом и как это сделать законно?». Мы подробно разобрались в этом вопросе и нашли несколько способов для продажи квартиры в ипотеке, которыми поделимся в этой статье.
Вариант первый – стандартный
Можно ли продать квартиру под залогом без ведомости банка? В этом случае – нет.
Вне зависимости от причин, которые вынудили заемщика продать недвижимость, необходимо обратиться в банк и сообщить о своих намерениях или трудностях. С 11 сентября 2024 года у заёмщика-гражданина есть право продать ипотечную квартиру самостоятельно: банк в течение 10 рабочих дней обязан ответить согласием или мотивированным отказом, а отказать может только в случаях, перечисленных в законе. На продажу отводится четыре месяца, цена — не ниже суммы требований банка (ст. 37.1 закона «Об ипотеке»).
Схема продажи практически ничем не отличается от традиционной сделки. Квартиру оценивает специалист, на всевозможных площадках (онлайн и офлайн) размещаются объявления о продаже и, когда покупатель находится, начинается оформление купли-продажи.
Деньги, переданные покупателем, разделяются на две суммы: первая идёт на погашение задолженности перед банком, вторая переходит заемщику-продавцу. Обе суммы кладутся на депозитный счёт и только после погашения ипотеки и получения банком денег, сделка официально завершается.
Вариант второй – переоформление на другого должника
Можно ли продать квартиру в залоге, не передавая всё сумму за недвижимость банку? Да, только если обязанности по платежу возьмёт на себя другой человек.
Как это работает:
1. Заемщик обращается в банк, говорит о намерении продать квартиру.
2. На доступных площадках размещается объявление о продаже. Здесь можно сразу же указать, что квартира в залоге, что привлечёт тех покупателей, которые не могут оплатить сразу всю сумму за недвижимость.
3. После обсуждения деталей с потенциальным покупателем, в банке заключается договор о передаче обязательств по кредиту на другого заемщика.
4. Владелец недвижимости получает разницу между рыночной стоимостью квартиры и суммой, которую он должен банку.
Таким способом часто пользуются покупатели, не готовые сразу отдать за квартиру полную сумму. Все обязательства по ипотеке переходят на нового владельца жилья.
Вариант третий – досрочное погашение
Самый простой способ, при котором заемщик может досрочно погасить всю задолженность, снять все ограничения с квартиры и приступить к продаже.
Однако здесь есть несколько нюансов:
1. Право досрочно погасить ипотеку дано заёмщику-гражданину законом, отдельный пункт в договоре для этого не нужен: достаточно уведомить банк не позднее чем за 30 дней, а договор может установить и более короткий срок (п. 2 ст. 810 ГК РФ).
2. Не все готовы сразу отдать всю задолженность, так что этот вариант чаще всего выбирают заемщики, уже погасившие 60-95% задолженности.
Если же оплатить осталось совсем немного, а продать квартиру нужно «прямо сейчас», можно договориться с покупателем о внесении задатка в размере оставшейся задолженности по ипотеке.
Схема продажи в таком случае не отличается от традиционной.
Резюме
Мы рассмотрели ключевые способы, с помощью которых можно реализовать квартиру, находящуюся в залоге и можем уверенно сказать, что продать недвижимость в ипотеке – это возможно.
Главное – выбирать удобный способ заключения сделки и с осторожностью относиться к фирмам, предлагающим незаконные способы продажи, которые могут повлечь за собой крупные неприятности.
