Мы используем файлы-cookie для Вашего удобства. пользуясь веб-сайтом, Вы соглашаетесь на использование cookie. Вы можете запретить сохранение cookie в настройках своего браузера. Дополнительная информация о cookie
Можно ли продать квартиру по наследству
10.12.2019
Наследство часто становится причиной многочисленных проблем и споров. Многие молодые люди не знают, можно ли продавать квартиру после смерти их родственника. Продажа квартиры - это особенно сложный процесс, если нужно продать унаследованную недвижимость. Можно ли продать квартиру по наследству? Какие документы для этого нужны?
Для того, чтобы это сделать, новому владельцу жилья придётся вступить в наследство. После этого он обязан оформить право собственности на объект недвижимости. Только после того, как все законные процедуры будут исполнены, можно начинать поиск потенциального покупателя, а также сбор документации.
Если со дня смерти наследодателя прошло меньше трёх лет, доход от продажи облагается НДФЛ — как его уменьшить, сказано ниже.
Можно ли продать квартиру по завещанию
Продать квартиру можно после того, как право наследника зарегистрировано в ЕГРН, а для этого нужно свидетельство о праве на наследство. Его выдаёт нотариус, который ведёт наследственное дело, а не Росреестр.
Налога нет, если со дня смерти наследодателя прошло три года или больше, — при любой цене. При более ранней продаже доход облагается НДФЛ по ставке 13% (15% — с части налоговой базы свыше 2,4 млн ₽ за год). Доход можно уменьшить на вычет до 1 млн ₽ или на документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку квартиры. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом для налога считают 70% кадастровой стоимости, а если продавец живёт в регионе, где этот коэффициент поднят до единицы, — всю кадастровую стоимость. Налоговый кодекс не даёт пенсионерам и инвалидам особых льгот по НДФЛ с продажи квартиры: срок владения и вычеты для всех одинаковы (регион может своим законом сократить срок владения для отдельных категорий). Льготы пенсионерам и инвалидам I и II групп есть по другому налогу — ежегодному налогу на имущество (ст. 407 НК РФ).
Через сколько можно продать квартиру по наследству
Большинство наследников не знает, через сколько можно продать квартиру по завещанию. Уже со дня смерти новым собственником объекта недвижимости становится преемник. К примеру, если дедушка или бабушка гражданина России умер 1-го марта, то уже с 1-го марта законным наследником квартиры будет признана их внук, если на него было оформлено завещание. Однако проблема заключается в том, что без некоторых документов продать квартиру уже 1-го марта не получится.
Распоряжаться новым имуществом допускается после того, как наследник оформит все необходимые документы. Свидетельство о праве на наследство нотариус выдаёт по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, раньше — только если достоверно известно, что других наследников нет. После выдачи свидетельства нотариус в тот же рабочий день сам подаёт в Росреестр заявление о регистрации права наследника; заново ставить квартиру на кадастровый учёт не нужно. Только после этого можно начинать искать покупателей, а также готовить все необходимые для этого документы.
Порядок продажи
Первый этап - это прохождение государственной регистрации права собственности. Это одно из требований закона, а именно статьи 131 ГК. Для этого придётся предоставить свидетельство на наследство. Продать квартиру после вступления в наследство можно только при наличии этого документа. Когда это будет сделано, можно готовиться к проведению сделки продажи. Какие документы нужны? Для регистрации перехода права Росреестру в обычном случае нужны заявление, договор и документы, удостоверяющие личность сторон; требовать дополнительные документы он не вправе. Остальное из списка ниже нужно скорее покупателю — чтобы проверить квартиру:
• Договор.
• Паспорта граждан, которые участвуют в сделке.
• Бумаги, подтверждающее право на наследство.
• Документация из реестра.
• Бумаги, подтверждающие право на собственность.
• Выписка из ЕГРН (ЕГРП с 2017 года больше нет). По ней проверяют обременения. Само по себе обременение продажу не запрещает: квартиру в залоге продают с согласия залогодержателя, а вот арест или запрет на регистрационные действия сделку остановят.
• План из БТИ для продажи не нужен: сведения о квартире уже есть в ЕГРН, а Росреестр не вправе требовать лишних документов.
Также необходимо озаботиться и получением справки из ЖЭО о том, что нет никаких задолженностей. Довольно часто на рынке продают объекты недвижимости с огромными долгами за воду или электричество, поэтому так важно заранее получить этот документ. В противном случае ни один здравомыслящий покупатель не согласится на сделку.
Придётся предоставить и выписку из домовой книги. Она нужна для того, чтобы подтвердить отсутствие других лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире.
ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Договор купли-продажи заключается только в письменной форме — одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК РФ). Цена — обязательное условие: без согласованной цены договор считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ). Если продаётся не вся квартира, а доля, договор удостоверяет нотариус — кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одним договором. Составление договора - это формальная процедура, однако без неё можно даже не надеяться на то, что сделка будет признана действительной.
В тексте этого документа надо указать реальную стоимость. Не допускается указывать не настоящую цену. Если этого не сделать, то при возникновении споров покупатель не сможет претендовать на реальную сумму, которую он заплатил за квартиру. Так называемая "фактически выплаченная" сумма - это не доказательство в суде, поэтому не стоит обманывать государство.
В договоре должна содержаться максимально полная информация об объекте недвижимости. Это означает, что в документы должны быть данные обо всех сторонах сделки. Также придётся указать реальную стоимость квартиры, а также её адрес, сведения технического характера. Они должны совпадать со сведениями ЕГРН — их удобно сверить по свежей выписке из реестра.
В документе должны быть данные о способе, а также сроке передачи денежных средств. После того, как продавец и покупатель обсудят все условия и спорные вопросы, они могут наконец-то подписать договор. Регистрируют не сам договор, а переход права собственности: покупатель становится собственником с момента записи в ЕГРН (ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Договор продажи квартиры, заключённый после 1 марта 2013 года, отдельной регистрации не требует. Регистрация может быть оформлена в Росреестре.
Что нужно предоставить в Росреестр
• В Росреестр придётся предоставить паспорта всех участников сделки, а также договор. Кроме этого, придётся принести акт приёма-передачи объекта недвижимости. Покупатель подпишет акт только при условии, что покупаемая квартира полностью соответствует его ожиданиям.
• Госпошлину за регистрацию перехода права платит покупатель — для физлица 4000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽. Квитанцию прикладывать не обязательно: сведения об оплате Росреестр получает сам.
• Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ; по нотариально удостоверенной сделке — 3 и 5 рабочих дней, а при электронной подаче нотариусом — следующий рабочий день (ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Продать квартиру по наследству довольно просто, однако необходимо соблюдать все законные процедуры, иначе сделка не будет признана действительной.
Ваша заявка принята.
Менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.
Задать вопрос
Заполните форму, и мы свяжемся с Вами
ближайшее время
ближайшее время
Ваша заявка принята.
Менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.
Получить консультацию
Заполните форму, и мы свяжемся с Вами
ближайшее время
ближайшее время