Как продать социальную квартиру
Программа приватизации в России действует давно, но муниципальные квартиры все еще составляют довольно большой сегмент жилого фонда городов. Нередко появляется вопрос, можно ли продать социальную квартиру. Ответ на него отрицательный, российское законодательство разрешает продажу недвижимости, находящейся в собственности гражданина, жилье, относящееся к социальному найму, реализации не подлежит.
Продать такую квартиру можно только после того, как она перейдет в собственность жильцов, — обычно через приватизацию. Действия с муниципальной жилплощадью совершают беспрепятственно за исключением нескольких случаев: если квартира служебная, находится в общежитии или в доме закрытого военного городка (бывшие ведомственные общежития, переданные муниципалитету, как правило, можно приватизировать: к ним применяются правила социального найма). Не подлежит приватизации и дальнейшей продаже недвижимость, находящаяся в аварийном состоянии, или когда кто-либо из прописанных жильцов противится действиям с жильем.
Приватизация
Перевод квартиры в собственность: наиболее простой способ, если покупатель готов ждать регистрацию объекта в Росреестре и способен оплатить дополнительные расходы. Жильцы подают заявление и документы собственнику жилья — обычно в администрацию или уполномоченный ею орган. Решение должно быть принято в течение двух месяцев, а приватизацию оформляют договором передачи, который не нужно удостоверять у нотариуса. Затем отправляют документы на регистрацию, после получения выписки из Росреестра о правах на недвижимое имущество можно совершать сделку купли-продажи. Если продать квартиру раньше чем через три года после регистрации права собственности, с дохода придётся заплатить НДФЛ (его можно уменьшить на вычет до 1 млн ₽); через три года и позже налога нет.
Обмен квартир социального найма
Обмен квартир, популярный в советские времена, когда частная собственность на недвижимость была невозможна, сейчас является способом поменять условия проживания. Однако этот способ имеет много недостатков: жилье должно быть не приватизировано с обеих сторон, нужно письменное согласие наймодателей и всех проживающих вместе с нанимателями членов семей, а если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи — еще и согласие органа опеки; совпадения площадей закон не требует. Налоговый вычет при продаже недвижимости, установленный законодательно, оформить невозможно
Буферный обмен
Обменять квартиру социального найма на квартиру, которая находится в чьей-то собственности, закон не позволяет: Жилищный кодекс разрешает обмен только на другое жилье, предоставленное по договору социального найма. Поэтому «буферный обмен» в таком виде невозможен — сначала квартиру нужно приватизировать.
