При покупке нового жилья очень часто можно наткнуться на объявления о продаже залоговой квартиры. Имущество находится в распоряжении банка и чаще всего изучено специальной базой. Есть популярное мнение о том, что такие квартиры можно приобрести за очень низкую цену с бесплатной проверкой всей документации. Ценовая категория таких квартир занижена по причине неуплаты кредитных обязательств по ипотеке собственника. Купить квартиру можно, принимая участие в торгах. Но при заключении такой сделки есть свои тонкости.
На первый взгляд, все складывается благополучно. По статистике, квартиры под залог очень редко бывают в плохом состоянии, могут находиться в новом доме с заранее проверенными документами. Так в чем же риск покупки? В этой статье мы ответим на вопрос о целесообразности покупки такого жилья, преимуществах и рисках.
Имущество переходит в статус «залоговой квартиры» после вступившего в силу решения суда о продаже квартиры. Также суд назначает стоимость квартиры по общепринятому решению с кредитным банком, либо стоимость жилья определяется через специально приглашенного специалиста (оценщик). Деньги, которые поступают на счёт после продажи недвижимости, ликвидируют задолженность заемщика.
Если заемщик и кредитор не расторгали договор, то его действие не прекращается до того, пока не завершится реализация имущества за счёт долга. Проценты не отменяются.
В лице продавца выступает банк или заемщик. Для продажи квартиры необходимо организовать торг, который является публичным. На основании ряда правил проведения аукциона, банк должен объявить о торгах заранее (10 дней) до начала их проведения. В ходе аукциона покупатель может приобрести квартиру немного дороже, чем было предложено при анонсе. Это объясняется количеством людей, которые претендуют на залоговую недвижимость.
Помните, что стоимость квартиры не регламентируется в нормативных документах. В объявлениях не указывается статус квартиры, о её истории вы можете узнать только в процессе взаимодействия с продавцом, либо его представителями.
Способ 1.
Заемщик сам продает квартиру по согласованию с банком, который является кредитором. Такое имущество выставляется по средней цене рынка на рынке недвижимости. При срочной продаже цена может снизиться на 15-20% (при ситуации, когда нужно закрыть долг в течение 90 дней).
Реализация сделки купли-продажи проходит в традиционном формате.
Помните! При покупке залоговой квартиры обременение с имущества может быть снято только при полной ликвидации задолженности по кредиту.
Способ 2.
Банк продает квартиру без участия заемщика. Для этого нанимается риелтор, который представляет права банковского учреждения, в лице продавца. При такой реализации жилья заемщик должен обеспечить право на залоговое имущество. Это обеспечивает ему погашение долга и штрафов, если имеется остаток денежных средств, они будут переданы должнику.
Способ 3.
Кредитор объявляет торги и выставляет квартиру на аукцион. При таком варианте событий для покупателя, приобретение новой квартиры может обойтись по очень привлекательной цене. Но такая недвижимость попадает на торги только по решению суда. Первоначальную стоимость имущества назначает суд, с привлечением специалистов по оценке недвижимости.
Далее банк определяет намерения покупателя. Если покупка квартиры заключается через оформление ипотечного кредитования, то есть возможность использовать льготные программы (покупка за средства материнского капитала, оформление военной ипотеки). Если же покупатель принимает решение об оформлении ипотечного кредита, то квартира реализуется с переводом старого долго. Такая ситуация возникает при желании покупателя оформить кредит в банке, который является кредитором собственника продаваемого жилья.
Такая процедура проходит следующим образом:
При обращении в другое банковское учреждение, финансы для первого взноса по ипотеке переходят в погашение задолженности. После внесения средств снимается обременения с квартиры, а новый владелец производит передачу остатка средств продавцу.
Если же средств достаточно, то перевод кредита не является обязательным условием. Реализация квартиры проходит определенные этапы для перехода во владение новому собственнику:
Вы можете найти объявления о том, что залоговая квартира продается:
В случае компромисса с собственником квартиры, о выставлении объявлений о торгах на его имущество, банк может провести аукцион без судебного решения. Когда назначается победитель и становится новым владельцем квартиры, необходимо перевести средства, а в ЕГРН вносятся изменения, меняя данные на счастливого обладателя квартиры.
При обращении банковского учреждения в суд, продажа квартиры проходит через торги после решения суда, которое должно вступить в законную силу. Стоимость имущества устанавливает суд, учитывая полученную информацию от оценщика. Обычно такое жилье снижено в цене в соотношении с ценовой стоимостью недвижимости на рынке.
Вся информация о торгах выставляется на специализированных интернет – площадках. Организаторы выставляют объявление о торгах в периодическом издании. Информация о продаже выставляется не позже месяца и не раньше двух месяцев до начала аукциона. В данном объявлении вы увидите указанную дату, время и место проведения торга. Правила простые: вы получите недвижимость, если заплатите больше конкурентов.
Бывают ситуации, когда покупатель не найден и проводится повторный аукцион. При этом стоимость жилья может быть еще ниже, чем назначалась первоначально.
Чтобы приобрести залоговую квартиру на аукционе, необходимо:
Помните, что даже если вы прошли процедуру регистрации в аукционе, и внести платеж – это не гарантирует вам приобретение желаемого имущества.
