Блог
Выкуп залоговых квартир
01.07.2022
icon
22493
img

При покупке нового жилья очень часто можно наткнуться на объявления о продаже залоговой квартиры. Имущество находится в распоряжении банка и чаще всего изучено специальной базой. Есть популярное мнение о том, что такие квартиры можно приобрести за очень низкую цену с бесплатной проверкой всей документации. Ценовая категория таких квартир занижена по причине неуплаты кредитных обязательств по ипотеке собственника. Купить квартиру можно, принимая участие в торгах. Но при заключении такой сделки есть свои тонкости.

На первый взгляд, все складывается благополучно. По статистике, квартиры под залог очень редко бывают в плохом состоянии, могут находиться в новом доме с заранее проверенными документами. Так в чем же риск покупки? В этой статье мы ответим на вопрос о целесообразности покупки такого жилья, преимуществах и рисках.

Что такое залоговая квартира?

Имущество переходит в статус «залоговой квартиры» после вступившего в силу решения суда о продаже квартиры. Также суд назначает стоимость квартиры по общепринятому решению с кредитным банком, либо стоимость жилья определяется через специально приглашенного специалиста (оценщик). Деньги, которые поступают на счёт после продажи недвижимости, ликвидируют задолженность заемщика.

Если заемщик и кредитор не расторгали договор, то его действие не прекращается до того, пока не завершится реализация имущества за счёт долга. Проценты не отменяются.

В лице продавца выступает банк или заемщик. Для продажи квартиры необходимо организовать торг, который является публичным. На основании ряда правил проведения аукциона, банк должен объявить о торгах заранее (10 дней) до начала их проведения. В ходе аукциона покупатель может приобрести квартиру немного дороже, чем было предложено при анонсе. Это объясняется количеством людей, которые претендуют на залоговую недвижимость.

Показания для продажи залогового жилья

  • Заемщик самостоятельно выступает в лице продавца. Поиск покупателя осуществляется через поиски своими силами, либо нанимаются специалисты, которые могут быть работниками банка, риелторами или агентствами надвижимости;
  • Имущество участвует в торгах в рамках судебного решения;
  • Банк выступает в лице продавца квартиры. Объект реализации продается совместно с должником, либо на основании решения суда.

Помните, что стоимость квартиры не регламентируется в нормативных документах. В объявлениях не указывается статус квартиры, о её истории вы можете узнать только в процессе взаимодействия с продавцом, либо его представителями.

Как продать залоговую квартиру?

Способ 1.

Заемщик сам продает квартиру по согласованию с банком, который является кредитором. Такое имущество выставляется по средней цене рынка на рынке недвижимости. При срочной продаже цена может снизиться на 15-20% (при ситуации, когда нужно закрыть долг в течение 90 дней).

Реализация сделки купли-продажи проходит в традиционном формате.

Помните! При покупке залоговой квартиры обременение с имущества может быть снято только при полной ликвидации задолженности по кредиту.

Способ 2.

Банк продает квартиру без участия заемщика. Для этого нанимается риелтор, который представляет права банковского учреждения, в лице продавца. При такой реализации жилья заемщик должен обеспечить право на залоговое имущество. Это обеспечивает ему погашение долга и штрафов, если имеется остаток денежных средств, они будут переданы должнику.

Способ 3.

Кредитор объявляет торги и выставляет квартиру на аукцион. При таком варианте событий для покупателя, приобретение новой квартиры может обойтись по очень привлекательной цене. Но такая недвижимость попадает на торги только по решению суда. Первоначальную стоимость имущества назначает суд, с привлечением специалистов по оценке недвижимости.

Далее банк определяет намерения покупателя. Если покупка квартиры заключается через оформление ипотечного кредитования, то есть возможность использовать льготные программы (покупка за средства материнского капитала, оформление военной ипотеки). Если же покупатель принимает решение об оформлении ипотечного кредита, то квартира реализуется с переводом старого долго. Такая ситуация возникает при желании покупателя оформить кредит в банке, который является кредитором собственника продаваемого жилья.

Такая процедура проходит следующим образом:

  • стороны заключают «черновой вариант» договора купли-продажи квартиры;
  • покупатель собирает и отдает необходимый пакет документов для получения ипотечного кредита;
  • покупатель вносит первоначальный взнос на счет;
  • заключается договор купли-продажи;
  • банк, который ранее выступал для прежнего владельца продаваемой квартиры в лице кредитора, выделяет денежные средства на ипотечное кредитование. Из них происходит погашение кредита заемщика;
  • новый владелец регистрирует право собственности;
  • после получения статуса собственника квартиры, вносится ежемесячный платеж;
  • после внесения платежей, с имущества снимается обременение.

При обращении в другое банковское учреждение, финансы для первого взноса по ипотеке переходят в погашение задолженности. После внесения средств снимается обременения с квартиры, а новый владелец производит передачу остатка средств продавцу.

Если же средств достаточно, то перевод кредита не является обязательным условием. Реализация квартиры проходит определенные этапы для перехода во владение новому собственнику:

  • заключается договор двух сторон о предварительной сделке купли-продажи квартиры;
  • обговариваются нюансы передачи задатка;
  • новый кандидат на собственность обращается в банк и пишет заявление о просьбе досрочного погашения кредита;
  • кредитор отдает заемщику документ с количеством информацией по остаткам долга;
  • создается черновой вариант договора купли-продажи, который передают в банк;
  • заключается финальный договор купли-продажи имущества, который лучше заверить нотариально. Такая мера нужна для собственной подстраховки, или при наличии собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо признанного недееспособным;
  • средства передаются покупателем;
  • каждая из сторон вносит свою подпись в договор;
  • производится регистрация права собственности на нового владельца недвижимости;
  • банк оставляет свои деньги, а остаток передается продавцу квартиры.

Как зарегистрировать право собственности на залоговую квартиру?

  • По итогу заключения договора необходимо заплатить пошлину;
  • Владелец квартиры обращается в МВЦ, и пишет заявление с просьбой о регистрации права на собственность;
  • Вы получаете в учреждении документ с перечнем того, что уже получено от заявителя;
  • Росреестр вносит изменения по данным о квартире;
  • Новый собственник получает выписку из ЕГРН с указанием нового владельца имущества.

Вы можете найти объявления о том, что залоговая квартира продается:

  • на сайтах банков;
  • на специальном сайте Российской Федерации для размещения объявлений о торгах;
  • ресурс Росимущества (согласно интересуемого региона);
  • сайт Федеральной службы судебных приставов;
  • на сайтах и страницах организаторов аукциона.

В случае компромисса с собственником квартиры, о выставлении объявлений о торгах на его имущество, банк может провести аукцион без судебного решения. Когда назначается победитель и становится новым владельцем квартиры, необходимо перевести средства, а в ЕГРН вносятся изменения, меняя данные на счастливого обладателя квартиры.

Что нужно сделать, чтобы попасть на торги по квартире?

При обращении банковского учреждения в суд, продажа квартиры проходит через торги после решения суда, которое должно вступить в законную силу. Стоимость имущества устанавливает суд, учитывая полученную информацию от оценщика. Обычно такое жилье снижено в цене в соотношении с ценовой стоимостью недвижимости на рынке.

Вся информация о торгах выставляется на специализированных интернет – площадках. Организаторы выставляют объявление о торгах в периодическом издании. Информация о продаже выставляется не позже месяца и не раньше двух месяцев до начала аукциона. В данном объявлении вы увидите указанную дату, время и место проведения торга. Правила простые: вы получите недвижимость, если заплатите больше конкурентов.

Бывают ситуации, когда покупатель не найден и проводится повторный аукцион. При этом стоимость жилья может быть еще ниже, чем назначалась первоначально.

Чтобы приобрести залоговую квартиру на аукционе, необходимо:

  • Оформить персональную электронную подпись;
  • Пройти регистрацию на информационной площадке, после чего пройти аккредитацию;
  • Заявка изучается в течение пятидневного срока;
  • Вы выбираете лот. В данном случае – недвижимость. Число лотов не ограничено, вы можете сразу выбрать несколько объектов для участия в торгах;
  • Вам приходит уведомление о том, что вы допущены к аукциону;
  • Изучите информацию об интересуемой вас недвижимости;
  • Внесите платеж, или аванс – такая мера доказывает ваше желание приобрести залоговую квартиру. Обычно диапазон суммы от 2 до 20%. Все зависит от условий организатора торгов. Вы зачисляете средства на реквизиты, которые получите в личном кабинете. Если вы выигрываете в торгах, то данный платеж уже будет входить в оплату покупки имущества. Если вам не удалось выиграть, то все средства будут возвращены после объявления нового собственника;
  • Примите участие;
  • При выигрышной ситуации, вы получите уведомление от организатора с указанием права победителя на покупку жилья по заявленной цене;
  • Вы оформляете договор купли-продажи и вносите остальные средства. После чего становитесь новым собственником через стандартную процедуру.

Минусы покупки залоговых квартир

Помните, что даже если вы прошли процедуру регистрации в аукционе, и внести платеж – это не гарантирует вам приобретение желаемого имущества.

  • Основная проблема заключается в старых жильцах, которые, как правило, не хотят съезжать из квартиры. Что еще хуже, предыдущий владелец имеет право в течение 3-х лет обратиться в суд и оспорить решение о передаче квартиры во владение банка. При выигрышном для предыдущего собственника раскладе, вы будете вынуждены вернуть новые квадратные метры их старому хозяину;
  • Никто не исключает обременений жилья. В таких квартирах могут быть зарегистрированы дети, либо граждане, которые имеют статус инвалида. Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь в жилищно-эксплуатационную контору для подтверждения того, что в квартире нет прописанных людей. А также подтвердите в ЖЭУ, что данное жилье действительно является арестованным и отобранным у прежнего хозяина по судебному решению, с которым он согласен;
  • Учитывайте тот факт, что вы не сможете прийти на показ квартиры. Если прежний собственник согласен с продажей имущества, то вы сможете осуществить просмотр желаемой квартиры. При сопротивлении хозяина и вынужденной продаже, участники торгов не могут увидеть объект;
  • Бывают ситуации, когда на лицевом счете есть задолженность за капитальный ремонт, то вы самостоятельно закрываете долг.
Часто читают:
г. Москва, Столярный пер. 3к13,
4 этаж
Остались вопросы?
+7 495 968-56-99
Напишите нам
О нас пишут