Ремонт под продажу: чем он отличается от ремонта для себя

Если вы уже делали ремонт для себя, у вас есть опыт — и он может мешать. Ремонт под продажу похож на ремонт для себя только набором инструментов. Всё остальное другое: кто заказчик, по какому критерию принимают работу и когда она считается законченной.

Для себя вы делаете ремонт под свой вкус и надолго. Можно переплатить за фурнитуру, которую видите только вы. Можно полгода выбирать плитку. Можно сдвинуть сроки — вы живёте в этой квартире и сами платите за ожидание.

Под продажу заказчик другой. Это покупатель, которого вы не знаете. Он посмотрит квартиру, сравнит её с другими предложениями поблизости и решит, можно ли заезжать или придётся всё переделывать. Сравнивают придирчиво: весной 2026 года Иван Золотарев из «Этажей» отмечал, что покупатели стали осторожнее и сравнивают в полтора-два раза больше вариантов, чем раньше, в поисках максимальной скидки. И срок здесь уже не ваше личное дело — пока квартира не продана, деньги в ней заморожены.

Чем эти два ремонта отличаются по существу

На чём нельзя экономить

Ориентир редакции: вкладывайтесь в то, что покупатель может проверить сам на просмотре и что дорого исправлять после сделки, — воду, электричество, запахи, входную дверь, ровные поверхности и документы.

• Всё, что связано с водой. Разводка труб, узлы подключения, гидроизоляция санузла, состояние стояков и вентиляции. Покупатель может открыть краны, посмотреть под ванну и заглянуть под мойку. Если недостаток, о котором вы не предупредили, обнаружится после сделки, покупатель вправе потребовать снизить цену, устранить недостаток или возместить расходы на его устранение, а если недостаток существенный — отказаться от договора и вернуть деньги (статьи 475 и 557 ГК).
• Электрика. Щиток, автоматы, сечение кабеля, количество и расположение розеток. Две розетки на всю кухонную зону похожи на торопливый ремонт, и после такой находки остальное хочется проверить внимательнее. В Москве под проводку нельзя штробить горизонтальные швы, стеновые панели и плиты перекрытий в домах типовых серий (пункт 9.11 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).
• Входная дверь. Её видят и трогают одной из первых. Дешёвая на вид дверь может испортить впечатление ещё до того, как покупатель вошёл в квартиру.
• То, чем пользуются каждый день. Смеситель, унитаз, дверцы шкафов. Всё это проверяют руками прямо на просмотре, и люфт или скрип заметны сразу.
• Ровность стен, полов и углов. Кривизну видно на фотографиях и на просмотре, и переделать её потом дороже, чем сделать сразу.
• Запах. Затхлость, сырость, остатки чужой жизни в квартире могут перечеркнуть впечатление даже от хорошей отделки. Вентиляцию и вывод влаги из санузла надо проверять до того, как класть плитку.
• Документы на планировку. Про это ниже отдельный раздел: несогласованная перепланировка может сорвать сделку с покупателем, который берёт ипотеку, и оставляет новому собственнику обязанность вернуть прежний вид.

На чём можно экономить

Экономить здесь значит брать решения среднего ценового уровня вместо премиальных, но не делать хуже. Разницу между хорошим и очень дорогим в этих позициях на просмотре заметить трудно, а переплата за «избыточный» дизайн, как предупреждала в «Российской газете» генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова, может не окупиться при продаже.

• Отделочные материалы в спальнях и коридоре. Ламинат среднего класса и обои под покраску выглядят опрятно и свежо.
• Межкомнатные двери. Ровные, одинаковые, нейтрального цвета, с нормальной фурнитурой. Массив дуба здесь вряд ли окупится.
• Встроенный свет и декоративные сценарии. Сложные световые схемы с управлением со смартфона — дело вкуса, и вкус здесь ваш.
• «Умный дом» и дизайнерские радиаторы. Стоят заметно, а на просмотре их замечают не все.
• Авторский дизайн-проект. Для типовой квартиры в стандарт- или комфорт-классе может хватить грамотной планировочной схемы и подобранной палитры.
• Дорогая плитка на всю площадь санузла. Рабочий приём — акцентная зона из приличной плитки и спокойный фон вокруг.

Правило, которое связывает оба списка: деньги идут туда, где покупатель проверит сам или обожжётся после сделки, и экономятся там, где речь только о вкусе.

Перепланировка: что можно, что нужно согласовывать и чем грозит самодеятельность

Это место, где ремонт под продажу расходится с ремонтом для себя сильнее всего. Для себя несогласованная перегородка может годами не создавать проблем. При продаже она может всплыть, как только покупатель придёт с ипотекой или с юристом.

Что считается перепланировкой и кто её согласует

Перепланировка — это изменение границ, площади или внутренней планировки квартиры. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, если для этого нужно менять технический паспорт (статья 25 ЖК). И то и другое проводят только по решению органа, который согласует такие работы. По общему правилу это орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры; решение он должен принять не позднее 45 дней со дня подачи документов, а основание начинать работы — документ о таком решении, его выдают в течение трёх рабочих дней (части 1, 4–6 статьи 26 ЖК).

В Москве согласует Мосжилинспекция. Заявление подают в электронном виде на mos.ru, решение принимают до 20 рабочих дней. Время приостановки в этот срок не входит; если инспекция запросит документы, приостановка может длиться до 15 рабочих дней. Решение действует 18 месяцев. Вместо индивидуального проекта можно взять типовой проект Мосжилинспекции, если квартира полностью ему соответствует (приложения 1 и 2 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

После работ оформляют акт приёмочной комиссии — до 10 рабочих дней. В течение 5 рабочих дней Мосжилинспекция передаёт его в Росреестр; технический план готовит и госпошлину платит заявитель. Перепланировка считается завершённой только со дня, когда изменения внесены в ЕГРН (часть 3 статьи 28 ЖК), поэтому до сделки стоит дождаться и этой записи.

Часть работ в Москве можно делать в упрощённом порядке: без предварительного решения, но с актом после. Перечни ниже московские. В другом регионе свои правила, их уточняют в органе, который согласует перепланировку по месту квартиры.

Четыре группы работ в Москве

Почему так, Мосжилинспекция объясняет на mos.ru. Присоединённая лоджия нарушает тепловой контур здания и нагружает общедомовое отопление. Разобранный короб между кухней и санузлом перекрывает приток воздуха в квартиры выше и ниже. Отдельная дверь в помещении с газом нужна, чтобы при утечке газ не распространился по квартире.

Есть ограничения и вне этого перечня. По общему правилу ванную, туалет или совмещённый санузел нельзя размещать над жилыми комнатами и кухнями. Исключение — санузел верхнего уровня двухуровневой квартиры над её кухней, кухней-нишей или кухней-столовой (пункт 10 обзора практики Верховного суда от 13 декабря 2023 года). Оно не отменяет согласования перепланировки и соблюдения остальных требований. Для расширения санузла недостаточно того, что площадь берут у коридора: по планам этажей и проекту нужно проверить, какие помещения расположены снизу и допустимы ли намеченные работы. Это исключение не разрешает произвольный перенос кухни.

Чем это заканчивается при продаже

Штраф за самовольную перепланировку по части 2 статьи 7.21 КоАП — от 2 000 до 2 500 рублей для граждан и от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц; индивидуальные предприниматели по этой статье отвечают как юридические лица (примечание к статье).

С газом строже. Работы с газовым оборудованием выполняет только специализированная организация (пункт 14 приложения 1 к постановлению № 508-ПП). За самовольную замену газового оборудования без неё гражданину грозит штраф от 5 000 до 10 000 рублей, а если это привело к аварии или создало прямую угрозу жизни или здоровью людей — от 50 000 до 150 000 рублей (части 4 и 5 статьи 9.23 КоАП).

Тяжелее штрафа — обязанность. Собственник самовольно перепланированного помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган, согласующий перепланировку (часть 3 статьи 29 ЖК). Если этого не сделать, суд по иску этого органа может решить продать помещение с публичных торгов (часть 5 статьи 29 ЖК); в обзоре практики, утверждённом Президиумом Верховного суда 13 декабря 2023 года, торги названы исключительной мерой (пункт 19). Сохранить квартиру в перепланированном виде можно по решению суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК).

В Москве уже сделанную перепланировку можно оформить и без суда. Мосжилинспекция выдаёт акт на ранее выполненные работы, если заявитель принесёт техническое заключение проектной организации — члена саморегулируемой организации о допустимости и безопасности работ. Если затронуты несущие конструкции или у дома деревянные перекрытия, заключение готовит автор проекта дома или организация, которую отобрала Мосжилинспекция. При этом на заявителя составляют протокол об административном правонарушении и назначают наказание (пункт 16 приложения 1 к постановлению № 508-ПП). Срок услуги — до 20 рабочих дней, но её приостанавливают, пока заявитель исполняет постановление о наказании, — до 90 календарных дней (пункты 2.7.1.4 и 2.9.3.2 приложения 2). Если работы не соответствуют требованиям, например попали в перечень запретов, акт не выдадут (пункт 2.10.1.3.3 приложения 2), и нарушения придётся устранить, вплоть до возврата прежнего вида. В доме — объекте культурного наследия акт на уже сделанное не оформят и тогда, когда без работ по сохранению объекта не обойтись (пункт 17 приложения 1).

Для флиппера ключевой пункт вот какой. Требование вернуть прежний вид предъявляют к собственнику по документам — это позиция из пункта 23 того же обзора. В деле, которое там разобрано, суд указал: обязанность, не исполненная прежним владельцем, переходит к новому, если до перехода права квартиру не вернули в прежнее состояние, а покупатель может заранее выяснить, перепланировали ли квартиру и соблюдён ли порядок, иначе несёт бремя своей неосмотрительности. Это работает в обе стороны: несогласованные переделки прежних хозяев становятся вашей обязанностью, а ваши — обязанностью покупателя. Внимательный покупатель или его юрист это проверят.

Если покупатель берёт ипотеку

Тогда квартиру проверяет и его банк: она станет залогом. Неузаконенная перепланировка может стать поводом отказать в кредите. Насколько строго — зависит от банка. Сбербанк, например, в декабре 2018 года объявил, что кредитует покупку квартир на вторичном рынке почти с любыми изменениями, кроме критичных: разрушения несущих стен и изменения границ квартиры, незаконных лоджий и террас, переноса батарей на балкон и переноса газового оборудования из кухни без разрешения; окончательное решение остаётся за банком. Действуют ли такие условия сейчас, уточняют в банке. Если покупатель с ипотекой отпадает, квартира дольше стоит в продаже, а каждый месяц ожидания — это расходы.

Если квартира в залоге у вашего банка

Если вы купили объект с ипотекой, проверьте, не нужно ли согласовать перепланировку и с банком. Жилищный кодекс согласия банка не требует — перечень документов для согласования в нём закрытый (части 2 и 3 статьи 26 ЖК), но его может требовать договор ипотеки. Закон об ипотеке, если договор не говорит иного, запрещает залогодателю ухудшать квартиру и снижать её стоимость сверх нормального износа (пункт 1 статьи 29 закона № 102-ФЗ). У Сбербанка, например, согласие можно получить двумя путями. До работ — срок до 14 рабочих дней; если полис страхования недвижимости оформлен не в «Сбербанк страховании», понадобится ещё согласие этой страховой компании. После работ — за 3 рабочих дня, но к заявке прикладывают документы о согласовании перепланировки.

Срок ремонта — это не про удобство, а про деньги

Срок расходует деньги сам по себе, даже когда на объекте ничего не происходит. Проценты по заёмным деньгам начисляются, пока долг не погашен. Коммунальные платежи и взносы на капитальный ремонт платит собственник — с момента, когда у него возникло право собственности (пункт 5 части 2 статьи 153, часть 1 статьи 169 ЖК). Охрана объекта, если она есть, тоже идёт. И всё это время вы не знаете, каким будет рынок в тот день, когда вы наконец выйдете в продажу.

По оценкам участников рынка, которые приводил «Коммерсантъ» 1 апреля 2026 года, цикл во флиппинге удлинился. По словам Ивана Золотарева («Этажи»), раньше от покупки до продажи нередко проходило три-четыре месяца, а за последний год — пять-шесть. Ефим Вайсберг (группа «Плюс») описывает базовую экономику проекта так: четыре-шесть месяцев ремонта и ещё два-три на продажу, то есть шесть-девять месяцев целиком. Профессиональные команды, по словам члена правления Ассоциации агентств элитной недвижимости Григория Ашихмина в РИА Недвижимость, стараются уложиться в три-семь месяцев от покупки до продажи. Это наблюдения за рынком в конкретном году. Ваш срок зависит от состояния квартиры, подрядчика, сезона, поставок материалов и того, понадобилось ли согласование перепланировки.

Срок продажи в 2026 году менялся быстро. По данным «Инком-Недвижимости», средний срок экспозиции вторичного жилья в старых границах Москвы сократился с 54 дней в январе до 29 дней в июле 2026 года; компания связывает это с дефицитом ликвидных квартир и ростом конкуренции покупателей. Это средний показатель по всему вторичному рынку за конкретные месяцы: отдельная квартира может продаваться и в разы дольше.

Практический вывод: всё, что можно спланировать заранее, планируйте заранее. Если без согласования не обойтись, подайте заявление сразу, а пока его рассматривают, ведите только отделку, которая не меняет планировку. Перегородки и проёмы включите в тот же проект: если к моменту решения квартира разойдётся с проектом и документами, в согласовании могут отказать (пункт 2.10.1.1.10 регламента). Параллельно закажите то, что долго везут, — окна, кухню, нестандартные двери — и подготовьте документы для продажи: какие понадобятся и где их взять, разобрано в материале о документах для купли-продажи квартиры.

Сколько закладывать и почему точных цифр здесь не бывает

Публичные ориентиры за 2026 год есть, но каждый описывает свою величину и в основном московский рынок. Их удобно держать рядом:

Цифры относятся к конкретному году и ничего не гарантируют: итог зависит от площади, состояния квартиры, объёма демонтажа, класса объекта, подрядчика и того, сколько раз вы поменяете решение по ходу работ.

Резерв не гарантирует, что вы уложитесь в бюджет. Он нужен, чтобы первая же вскрытая стена не остановила проект.

Ремонт — не единственная строка. Мария Ермилова предлагает считать прибыль так: цена продажи минус покупка, ремонт, оформление сделки, налоги, содержание квартиры, стоимость финансирования и резерв. Как разложить эти строки на своём объекте, показано в статье о смете флиппинг-проекта.

Доходность: три разные величины

В публикациях 2026 года доходность флиппинга называют в разных единицах, и сравнивать эти числа напрямую нельзя:

Чтобы сопоставить доход за цикл с годовым, его делят на длину цикла в месяцах и умножают на двенадцать. Условный пример: 15% за шесть месяцев — это около 30% годовых, те же 15% за девять месяцев — около 20%. Поэтому лишний месяц снижает годовую доходность, даже если прибыль в рублях не изменилась, а на деле он ещё и добавляет расходов.

Оценки в таблицах — мнения третьих лиц за конкретный год, они ничего не обещают и не гарантируют. Фактический результат зависит от цены входа, района и дома, бюджета и сроков ремонта, налогов, стоимости заёмных денег и рынка в те месяцы, пока объект у вас. Проект может выйти в ноль или в убыток.

Мебель и техника: оставлять или нет

Ответ зависит от того, что вы продаёте — пустую коробку или готовое жильё.

Аргумент в пользу готового жилья: часть покупателей не хочет тратить время и деньги на собственный ремонт. Весной 2026 года в Welcome 24, по данным «Коммерсанта», надеялись, что в этом году спрос на объекты под флиппинг может вырасти ещё на 15% — за счёт тренда на «новую вторичку» и нежелания покупателей тратить время и деньги на самостоятельный ремонт. Для такого покупателя квартира с кухней, техникой и базовой мебелью — готовое решение, а не набор задач.

Наша рекомендация:

• Оставлять: кухонный гарнитур со встроенной техникой (плита, вытяжка, мойка), сантехника, свет, шкаф в прихожей. Без кухни квартира выглядит недоделанной.
• Оставлять по ситуации: встроенные шкафы в спальне, стиральная машина, холодильник. В компактных квартирах и в объектах под сдачу это может быть плюсом.
• Не тащить в квартиру: мягкую мебель с характером, ковры, декор, картины, текстиль с рисунком. Всё это дело вкуса, и чем его больше, тем уже круг тех, кому квартира подойдёт.

Отдельно про технику: недорогая встроенная техника рабочего уровня лучше, чем её отсутствие. За премиальный бренд в типовой квартире вряд ли доплатят.

Пять ошибок, которых стоит избегать

• Перепланировка без согласования. Экономия недель на входе может обернуться сорванной ипотечной сделкой на выходе и обязанностью, которая переходит к новому собственнику. Всплыть это может и раньше, например после протечки у соседей снизу, и при продаже, когда квартиру проверяют банк и юрист покупателя.
• Слишком личные решения. Акцентная стена цвета фуксии, нестандартная планировка «под себя», дизайнерская сантехника необычной формы. Каждое такое решение может отсечь часть покупателей, и платить за него, возможно, придётся дважды: деньгами на входе и более долгой продажей на выходе.
• Дорогие материалы там, где их не видят. Массив на полу в спальне, премиальная плитка за стиральной машиной, дизайнерские выключатели в кладовке. Деньги потрачены, а в цене это вряд ли отразится.
• Недооценка сроков. План «два месяца ремонта» без резерва и без учёта согласований и поставок — одна из причин, по которым проект съезжает на лишние месяцы, а вместе с ними и на лишние расходы.
• Ремонт без сверки с рынком. Отделка бизнес-уровня в доме, где верхняя планка цены известна и не двигается, — деньги, которые могут не вернуться при продаже. Смету имеет смысл собирать после того, как вы посмотрели, что и за сколько продаётся в соседних подъездах.

Короткий чек-лист перед стартом

1. Посмотрите 5–10 конкурирующих объявлений в том же доме и квартале: какой уровень отделки там норма, какая цена потолок.
2. Сверьте план БТИ с фактической планировкой — лучше до покупки и в любом случае до начала работ: в квартире могут быть чужие несогласованные изменения, и обязанность исправить их перейдёт к вам. Уточните и статус дома: в объекте культурного наследия, в том числе выявленном, работы идут по особым правилам, а в аварийном доме перепланировка запрещена. Что ещё проверить до задатка, разобрано в материале «Как проверить квартиру перед покупкой».
3. Решите вопрос с перепланировкой на старте: либо не трогаете то, что требует согласования, либо подаёте заявление сразу и до решения ведёте только отделку, которая не меняет планировку. В Москве и после работ в упрощённом порядке нужен акт Мосжилинспекции, а завершённой перепланировка считается после записи в ЕГРН.
4. Разделите смету на безопасность, исправность и обязательные работы — и на декоративные решения. Не экономьте на скрытых инженерных работах и гидроизоляции; уровень отделки выбирайте под бюджет и рынок объекта.
5. Заложите резерв по деньгам и по срокам.
6. Держите палитру нейтральной, а решения — обратимыми. Всё, что нельзя вернуть за один день, должно быть обосновано не вашим вкусом.

Вывод редакции

Квартиру после ремонта оценивают посторонние люди: покупатель на просмотре, а если он берёт ипотеку, ещё и его банк. Покупатель может открыть краны, подёргать дверцы, присмотреться к стенам; банк проверяет квартиру как залог, в том числе планировку. Поэтому деньги стоит вкладывать в то, что они проверяют: трубы и гидроизоляцию, электрику, входную дверь, ровные стены и документы на планировку. Экономить можно на том, что выбирают по вкусу, — межкомнатных дверях, световых сценариях, отделке спален и коридора: здесь можно ограничиться средним ценовым уровнем.

Несогласованная перепланировка может сорвать покупателю ипотечную сделку: банк может отказать в кредите на такую квартиру. Вернуть квартиру в прежнее состояние обязан её собственник, даже если перепланировку делал не он, — после сделки это уже покупатель. Поэтому план БТИ стоит сверить с квартирой ещё до покупки и в любом случае до начала ремонта: несогласованные переделки прежних хозяев переходят к новому владельцу вместе с квартирой.

Срок ремонта — такая же строка сметы, как материалы: пока квартира у вас — и в ремонте, и в продаже, — начисляются проценты по заёмным деньгам, коммунальные платежи и взносы на капремонт. Заявление на согласование перепланировки лучше подать сразу, а пока его рассматривают, вести только отделку, которая не меняет планировку, и заказать то, что долго везут: окна, кухню, нестандартные двери. Во что обходятся лишние месяцы, мы посчитали на условном примере в статье о смете флиппинг-проекта.

Если вы флиппер: BERI финансирует покупку объекта по договору купли-продажи для проекта флиппера; до сделки объект проходит юридическую проверку. Предложить квартиру