Мы используем файлы-cookie для Вашего удобства. пользуясь веб-сайтом, Вы соглашаетесь на использование cookie. Вы можете запретить сохранение cookie в настройках своего браузера. Дополнительная информация о cookie
Дайджест рынка недвижимости: 21–27 сентября 2026
28.09.2026
КОРОТКО
- Семейная ипотека с 1 октября перестаёт быть программой «6% для всех»: ставка и предельная сумма зависят от числа детей и региона — от 2 до 12% годовых.
- Банк России опубликовал резюме сентябрьского заседания: ставку сохранили на 14%, направленного сигнала о снижении нет. Следующее заседание — 23 октября.
- Рыночная ипотека за неделю не сдвинулась: 15,9–19,4% годовых, средневзвешенная — около 18,7%.
- Доля новостроек в ипотечных выдачах упала до пятилетнего минимума — 26% объёма против 56% годом ранее.
- В Москве число ипотечных сделок с новостройками за август снизилось на 20% к июлю и на треть к прошлому году.
- Верховный суд вернул жильё по мнимой сделке, отклонив довод о пропуске срока давности. Для покупателя вторички это плохая новость.
Неделя, закончившаяся 27 сентября, была последней полной неделей семейной ипотеки в том виде, в каком рынок знал её четыре года. С 1 октября единая льготная ставка 6% исчезает, а вместе с ней — привычная арифметика, по которой застройщики считали спрос, а покупатели — свой платёж. Всё остальное, что произошло за эти семь дней, читается через это событие.
СОБЫТИЕ НЕДЕЛИСемейную ипотеку переписали: вместо одной ставки — пять
24 сентября Минфин объявил новые параметры программы. Они применяются к договорам, заключённым начиная с 1 октября 2026 года; всё, что подписано раньше, продолжает действовать на прежних условиях до конца срока кредита.
Логика новая: чем больше детей в семье, тем ниже ставка и выше доступная сумма. И отдельно разведены столичные регионы и остальная страна.
По России, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей: пять и более детей — 2% и до 10 млн ₽; четверо — 4% и до 10 млн ₽; трое — 6% и до 10 млн ₽; двое — 8% и до 8 млн ₽; один ребёнок — 10% и до 6 млн ₽.
Для четырёх столичных регионов: пять и более детей — 4% и до 18 млн ₽; четверо — 6% и до 18 млн ₽; трое — 8% и до 18 млн ₽; двое — 10% и до 15 млн ₽; один ребёнок — 12% и до 12 млн ₽.
Возрастное условие сохраняется: хотя бы один ребёнок должен быть младше семи лет на дату договора. Ставка на строительство частного дома, его достройку и покупку земли под будущую стройку остаётся 6% независимо от региона и числа детей. Появилось и новое ограничение — предельный срок субсидирования 15 лет: после него кредит продолжается, но уже без государственной поддержки ставки.
Оговорка, которую мы обязаны сделать. Минфин сообщил, что изменения утверждены, но реквизиты нормативного акта на момент выпуска не опубликованы: в реестре официального опубликования за 20–28 сентября соответствующего постановления нет. Мы приводим параметры по сообщению ведомства и подтверждению правовых баз, а номер документа назовём, когда он появится.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Если вы покупаете с одним ребёнком, изменение самое болезненное: ставка вырастает с 6 до 10% по стране и до 12% в столичных регионах, а лимит в Москве и области поднимается с 12 млн ₽ — но по ставке, близкой к рыночной. Многодетные семьи, наоборот, выигрывают заметно.
Если вы продаёте квартиру, вас это касается косвенно, но ощутимо: часть покупателей с одним ребёнком, которые вчера считали платёж по 6%, из сделки выпадут. Ждать от них прежней скорости решения не стоит.
СЛЕДСТВИЕСентябрь закончился гонкой за старыми условиями
Рынок отреагировал на объявление до того, как оно вступило в силу. Аналитический центр Домклика 23 сентября спрогнозировал, что сентябрь даст третий за год пик выдач по семейной ипотеке — около 225 млрд ₽, после январских 243,5 млрд и июньских 222,4 млрд. Опрос, опубликованный 27 сентября, показал, что 29% участников ускорили поиск жилья, а 60% опасались роста ставки.
Здесь важна деталь, которая обычно теряется за заголовками: доля семейной ипотеки в общем объёме выдач за год снизилась с более чем 70% до 50–55%. Программа перестала быть доминирующей ещё до того, как её ужесточили.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Всплеск спроса в сентябре — заёмный: он взят у октября и ноября. Если вы выходите на продажу в начале осени, рассчитывать на сентябрьский темп показов не стоит, а закладывать в план более длинную экспозицию — стоит.
Единая ставка 6% работала как общий язык рынка. С 1 октября этого языка нет — у каждой семьи свой счёт.
ДЕНЬГИБанк России: пауза без обещаний
23 сентября регулятор опубликовал резюме обсуждения ключевой ставки по итогам заседания 11 сентября. Ставку тогда сохранили на уровне 14,00% годовых, и из резюме следует, что решение принималось при широком согласии участников — спора не было. Направленного сигнала о дальнейшем снижении Банк России не дал, сохранив свободу манёвра.
Причина названа прямо: устойчивый рост цен сместился вверх — с 4–5% до 5–6% в пересчёте на год. Прогноз годовой инфляции на 2026 год — 6,0–7,0%, возвращение к 4,0% регулятор ожидает в 2027-м. Следующее заседание — 23 октября, тогда же выйдет обновлённый среднесрочный прогноз.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
До конца октября ощутимого удешевления рыночной ипотеки ждать неоткуда. Если вы считаете сделку с кредитом по рыночной ставке, берите в расчёт сегодняшние 18–19%, а не ожидаемые. Планы, которые сходятся только при ставке будущего года, — это не планы, а ставка на прогноз.
СТАТИСТИКАВыдачи выросли, но рынок перевернулся структурно
22 сентября Банк России выпустил обзор банковского сектора за август. Ипотечный портфель прибавил 0,5% за месяц, объём выдач — 381 млрд ₽, плюс 5% к июлю. При этом доля кредитов с господдержкой поднялась примерно до 56% против 52% месяцем ранее: рыночный сегмент просел, льготный вырос.
Днём позже Объединённое кредитное бюро показало, что стоит за этим сдвигом. Доля новостроек в ипотечных выдачах опустилась до пятилетнего минимума — 17% по количеству кредитов и 26% по объёму. Год назад было 43% и 56% соответственно.
Методическая оговорка: Банк России и ОКБ считают выдачи по разным методикам и дают за август разные абсолютные цифры. Сопоставлять их между собой некорректно — мы приводим каждую отдельно и со своим источником.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Спрос не исчез — он переехал. Покупатель, для которого новостройка перестала считаться, идёт на вторичный рынок, где торг реален, а въехать можно сразу. Для собственника готовой квартиры это самая обнадёживающая цифра недели.
Спрос не исчез. Он переехал на вторичный рынок — и останется там, пока льготная ставка не вернётся к первичке.
СТАВКИРыночная ипотека за неделю не сдвинулась
По еженедельному срезу на 23 сентября предложения банков остаются в диапазоне 15,9–19,4% годовых. Средневзвешенная ставка — 18,73% на первичном рынке и 18,67% на вторичном. По льготным программам средняя — 6%. Ипотека на индивидуальный дом дороже: около 19,24% при покупке готового и 19,27% при строительстве.
15,9—19,4%коридор рыночных ставок
18,67%средневзвешенная, вторичка
6%средняя по льготным
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Разрыв между льготной и рыночной ставкой остаётся трёхкратным. Пока он такой, именно наличие или отсутствие права на льготную программу определяет, состоится сделка или нет, — а не цена квартиры и не качество ремонта.
МОСКВА И ОБЛАСТЬИпотечные сделки с новостройками — минус пятая часть за месяц
25 сентября Управление Росреестра по Москве сообщило: в августе в столице зарегистрировано 2 189 договоров долевого участия с привлечением кредитных средств. Это на 20% меньше, чем в июле, и на треть меньше, чем год назад. Доля ипотеки в сделках на первичном рынке — 42%. За январь–август накопленный итог — 21 362 договора.
Это регистрационная статистика государственного органа, а не результат опроса, — она точнее любых оценок по объявлениям.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Столичная первичка входит в октябрь ослабленной, и новые условия семейной ипотеки её не поддержат. Для тех, кто выбирает между новостройкой и готовой квартирой в Москве и области, переговорная позиция на вторичном рынке сейчас сильнее.
ПРАВОВерховный суд: срок давности — не броня для покупателя
21 сентября Верховный суд рассмотрел дело жителя Башкортостана — инвалида первой группы по зрению, полностью зависевшего от пожилых родителей. О том, что родительская квартира продана его сводной сестре, он узнал только при оформлении наследства. В ходе разбирательства выяснилось, что договор заключался для вида: деньги за квартиру не передавались.
Три инстанции отказали, сославшись на пропуск срока исковой давности. Верховный суд назвал такой подход формальным: суд обязан устанавливать не календарный срок сам по себе, а момент, когда человек реально узнал или должен был узнать о нарушении своего права, — особенно если о сделке его не извещали. Сделку признали мнимой, права на жильё восстановили.
Номер дела и реквизиты определения на момент выпуска не опубликованы — ни в сообщении суда, ни в материалах агентств. Мы излагаем позицию по официальному сообщению Верховного суда и не приводим номер, которого не видели.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Выписка ЕГРН со сроком владения — не доказательство чистоты. Риск создаёт не тот, кто продаёт вам квартиру сегодня, а мнимость в предыдущем звене цепочки. Настораживать должны сделки между родственниками, расчёты без подтверждения оплаты и третьи лица, оставшиеся проживать в квартире после перехода права.
Практический вывод: смотреть не одну сделку, а всю цепочку и основания перехода права, а расчёт вести так, чтобы факт оплаты был доказуем документом, а не словами сторон.
НАЛОГИПошли налоговые уведомления за 2025 год
21 сентября Федеральная налоговая служба начала массовую рассылку налоговых уведомлений физическим лицам. До 10 октября планируется направить 69,9 млн документов, совокупные начисления по имущественным налогам — 452,8 млрд ₽, на 10% больше прошлогоднего показателя. Более 90% уведомлений уходит электронно: в личный кабинет налогоплательщика или на Госуслуги. Бумажное письмо получают те, у кого нет доступа к электронным сервисам. Срок уплаты — не позднее 1 декабря 2026 года.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Если вы продали квартиру в 2025 году, в уведомлении окажется налог на имущество за месяцы владения до продажи, а не за год целиком. Проверьте именно период — это частое место ошибок. Оспорить расчёт проще сейчас, до наступления срока уплаты, чем после.
НА ГОРИЗОНТЕРосреестр поддержал лицензирование риелторов
23 сентября на заседании профильного комитета Торгово-промышленной палаты представитель Росреестра заявил, что ведомство готово выступить регулятором риелторской деятельности. Обсуждалась концепция федерального закона о деятельности в сфере недвижимости и безопасности сделок: трёхуровневая квалификация специалистов, уполномоченный регулятор, условия лицензирования и доступ аттестованных профессионалов к сведениям ЕГРН для правовой экспертизы сделки. По данным ТПП, на рынке около 418 тыс. частных риелторов, а число оспариваний договоров по сделкам с недвижимостью с 2021 по 2024 год выросло на 68,7%.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ВАС
Пока — ничего: это концепция, обсуждаемая на площадке, а не внесённый законопроект и тем более не норма. Но направление обозначено, и цифра роста оспариваний объясняет, почему тема вообще поднята.
Чем закончилась неделя
Итог короткий. Государственная поддержка ипотеки сузилась и стала адресной: она теперь сильно зависит от того, сколько у семьи детей и в каком регионе она покупает. Рыночная ставка при этом стоит на месте и до конца октября вряд ли сдвинётся. Спрос, которому закрыли дверь на первичном рынке, перетекает на вторичный. А судебная практика в очередной раз напомнила, что главный риск покупателя квартиры — не цена и не ставка, а история объекта.
Если вы держите в голове сделку этой осенью, самое полезное, что можно сделать на этой неделе, — пересчитать её в сегодняшних цифрах, а не в прошлогодних, и отдельно проверить цепочку переходов права по объекту. Разбор конкретной ситуации — обсудим по вашему объекту.
ИСТОЧНИКИ
- Минфин России, 24.09.2026 — утверждение изменений программы «Семейная ипотека»: minfin.gov.ru; подтверждение — ГАРАНТ.РУ, 24.09.2026
- Банк России, резюме обсуждения ключевой ставки, 23.09.2026: cbr.ru; подтверждение — Интерфакс, 23.09.2026
- Банк России, «О развитии банковского сектора» за август 2026, опубликован 22.09.2026: cbr.ru; изложение — Интерфакс, РИА Недвижимость, 22.09.2026
- Объединённое кредитное бюро, статистика выдач за август, 23.09.2026: публикация данных ОКБ
- Обзор ставок по ипотеке в банках на 23.09.2026, СПРОСИ.ДОМ.РФ: спроси.дом.рф
- Управление Росреестра по Москве, статистика ипотечных ДДУ за август, 25.09.2026: изложение; подтверждение — Парламентская газета
- Верховный суд РФ, сообщение о деле о признании сделки мнимой, 21–23.09.2026: vsrf.ru; изложение — РИА Новости, 23.09.2026
- ФНС России, старт рассылки налоговых уведомлений за 2025 год, 21.09.2026: изложение; подтверждение — Audit-it
- Росреестр, заседание комитета ТПП РФ о регулировании риелторской деятельности, 23.09.2026: rosreestr.gov.ru
- Аналитический центр Домклик, прогноз выдач семейной ипотеки, 23.09.2026: Ведомости; подтверждение — РИА Недвижимость
- Опрос о поведении покупателей перед сменой условий, 27.09.2026: публикация результатов
Редакция Beri
Выпуск от 28 сентября 2026 года. Период обзора: 21–27 сентября 2026 года.
Материал носит информационный характер. Ставки, лимиты и правила программ меняются; перед сделкой сверяйтесь с актуальными условиями банка и первоисточниками, ссылки на которые приведены выше.
Ваша заявка принята.
Менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.
Задать вопрос
Заполните форму, и мы свяжемся с Вами
ближайшее время
ближайшее время
Ваша заявка принята.
Менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.
Получить консультацию
Заполните форму, и мы свяжемся с Вами
ближайшее время
ближайшее время