Блог

Продажа квартиры с обременениями

26.12.2024

Квартира с обременением – это ограничение возможности владельца квартиры на продажу. Проблемы при продаже квартиры под обременением, возникает по причине наличия прав у других лиц (юридически и частных лиц, государственной собственности). Собственник может принимать самостоятельные решения о продаже недвижимости без согласования. В случае проживания в квартире лиц, которых невозможно переселить, необходимо продавать квартиру вместе с жильцом.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Приступая к продаже недвижимости, необходимо понимать, является ли ваша квартира «проблемной». Для этого при получении выписки из ЕГРН нужно обратить взор на пункт №4, который указывает наличие прав на недвижимость третьих лиц. В случае отсутствия обременения будет указано «не зарегистрировано».

Важно!

Помните, что не все обременения указываются в выписке из ЕГРН, для чистоты сделки будет необходимо представить дополнительные документы. Если вы хотите продать квартиру с обременением, то должны иметь при себе пакет документов на недвижимость, включающий в себя абсолютно все данные о квартире, а также документы, удостоверяющие вашу личность.

Важно!

Не пытайтесь скрывать обременения, не лгите покупателю о ваших «скелетах в шкафу». Это поможет вам быстрее осуществить сделку и не нарушать законодательство.

Итак, вы хотите продать квартиру с обременением. На что первым делом обратят внимание покупатели?

Вас спросят о наличии несовершеннолетних детей и месте их регистрации, не было ли отказа от приватизации в пользу другого человека, а также статус прописанных людей в квартире по отношению к продавцу. Уточняется также: проживают ли прописанные граждане в квартире и наличие доли у несовершеннолетних по месту проживания.

Помните, что продажа жилья с обременением не является легкой сделкой. Для её чистоты и отсутствия дальнейших судебных разбирательств необходимо приложить максимум усилий, продумать каждый ваш шаг в зависимости от вида обременения.

Если в ходе продажи недвижимости вы скроете факт наличия обременений, то жилье могут признать недействительным, а вы обретете себе целый багаж разногласий с законом.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Одним из самых популярных обременений является ипотека. Если ваша недвижимость находится в залоге у банка и отсутствует возможность выплачивать ипотечный кредит до окончания его срока, то продаваемое имущество будет считаться обременённым. Как продать недвижимость с ипотекой?

Для того, чтобы получить разрешение банка нужно аргументировать свои действия и доказать необходимость такой продажи. Помните, что для банка первоочередной целью является получение денег обратно, поэтому если «чистота сделки» доказана, отказа не возникнет.

Способ 1. Переоформление задолженности на покупателя

При продаже квартиры вы переоформляете ипотечный кредит на покупателя. Следовательно, новый владелец выплачивает ипотеку самостоятельно. В ходе реализации сделки купли-продажи покупатели возвращает вам ипотечные платежи, которые вы вносили ранее (кроме процентов, которые уже были оплачены банку). При наличии просрочки, все штрафы и пени достаются покупателю.

Способ 2. Погашение задолженности покупателем

Вы обращаетесь в отделение банка для получения разрешения на досрочное погашение ипотечного кредита. После чего покупатель передает вам деньги для погашения оставшейся задолженности.

Чтобы продать квартиру данным способом необходимо, заключить договор задатка, на основании которого будет внесена сумма, равноценная задолженности по ипотеке. По итогу ликвидации задолженности, продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату с целью снятия обременения. Только после этого происходит расчет, и квартира обретает нового собственника по договору купли-продажи.

Риски обмана при реализации таких сделок минимален, сегодня на рынке вторичного жилья это самая распространённая практика. Трудности возникают при поиске подходящего покупателя, который будет готов на подобные условия. Если вы уже нашли подходящую кандидатуру, то обратитесь в банк и сообщите сотрудникам, что вы намерены продать квартиру и заключите трехстороннюю сделку (продавец, покупатель, банк). Банк создаст две ячейки, в одну из них вы внесете остаток задолженности, а во вторую сумму, которую вы получите после продажи квартиры.

Важно!

При оформлении трехстороннего договора, вы сможете получить деньги только после смены статуса собственника в системе Росреестра.

Способ 3. Рефинансирование

Вы обращаетесь в другой банк, оформляете кредит, которым перекрываете ипотеку. Таких банков довольно много. После подачи заявления вам необходимо обратиться в ипотечный банк, получить справку о той сумме, которую необходимо закрыть, оформляете рефинансирование. По итогу новый банк дает вам документ о погашении ипотеки, обременение снимается. При таком способе можно быстро продать квартиру без всяких препятствий.

Как продать квартиру с обременением судебных приставов?

В соответствии с законодательством Российской Федерации, квартиру под арестом продавать запрещено (как и сдавать в аренду, оставить в завещание или оформить дарение). Арест подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Вся информация о такой недвижимости отображается в выписке из единого государственного реестра недвижимости по Постановлению пристава. Реализовать сделку купли-продажи становится проблематично, потому что при подаче документов, росреестр сразу отобразит обременение и запрет, а также отказ в регистрации.

Пока арест в силе, судебные приставы будут принимать меры по взысканию задолженности за счёт всех доходов должника. У сотрудников федеральной службы судебных приставов есть полномочия для сбора данных о доходах, счетах и вкладах.

Обычно такой сотрудник проводит полное оценивание имущества, организует торг и реализует его продажу. По завершению реализации, судебный пристав заканчивает производство и снимает арест с квартиры. Если торги не состоятся, то служба приставов предложить взыскателю забрать себе имущество, которые является не реализованным со сниженной ценой. При отказе взыскателя пристав оставит имущество должнику.

• Основные причины арестованного жилья

Наличие обременения и запретов мотивирует неплательщика скорее ликвидировать проблему и расплатиться с взыскателем. Арест на квартиру может быть наложен на основании вступившего в законную силу судебного решения.

Причины возникновения таких проблем могут быть разнообразны. В основном это долговые обязательства и раздел имущества. Также выделяют налоговые задолженности, недвижимость по наследству, заложение квартиры в ломбард и непогашение долга.

• Арест жилья

Федеральная служба судебных приставов имеет полномочия на арест абсолютно любого имущества. Если вы продаёте квартиру, которая является вашим единственным жильем, на нее также может быть наложен арест. Но в рамках исполнительского иммунитета вы можете рассчитывать на то, что такую квартиру запрещено выставлять на торги.

Программа иммунитета направлена лишь на единственное жилье, принадлежащее неплательщику.

• Арестованную квартиру невозможно продать?

Реализация таких сделок купли-продажи подлежит обязательному контролю и регистрации в Росреесте. При желании купить арестованное имущество без прохождения процедуры регистрации, покупатель не обретает статус собственника жилья. Данные о наличии ареста будут внесены в реестр, поэтому вам будет отказано в регистрации сделки поле полной проверки всех документов. Вы сможете реализовать продажу после снятия ареста.

Для снятия ареста с имущества необходимо погасить задолженность. Неофициальная продажа недвижимости не принесет вам никакого результата, кроме проблем с законом.

Чтобы продать квартиру с обременением нужно снять арест и получить разрешение на регистрацию. Это возможно в случае полного погашения задолженности перед взыскателем. Также рассматривается вариант частичного покрывания долга, чтобы сумма задолженности стала несоразмерна стоимости имущества, или предоставить под арест другое имущество, соразмерное по стоимости.

Важно!

Не пытайтесь скрыть данный факт при продаже. Покупатель квартиры может самостоятельно проверить наличие ареста и других обременений через выписку ЕГРН. В Росреестре специалисты проведут проверку в течение 10 дней и отобразят все «секреты» вашей квартиры. При таком показателе выносится отказ в регистрации.

• Снятие ареста

Для того чтобы судебный пристав перестал сдерживать ваши действия, необходимо ликвидировать задолженность. Как только средства поступают на государственный счет, вы имеете право на продажу квартиры.

При лимитированных возможностях есть вариант представления другого имущества, взамен арестованной квартире (только с разрешения судебного пристава) или признания банкротства, с последующим освобождением от задолженности.

Обременение квартиры арендой

Такая ситуация возникает, если в квартире, которую вы намерены продавать проживают люди по официальному договору аренды. Срок проживания устанавливается в договоре купли-продажи и новый владелец квартиры не имеет права выселить арендаторов до полного истечения срока договора.

Подобные случаи случаются не часто. Чаще всего такое происходит при заключении кратковременного договора найма, который не зарегистрирован в Росреестре. В таком случае пометок в выписке из ЕГРН не возникнет. При официальной регистрации долговременного договора, аренда будет признана обременением.

Если у вас возникло обременение в виде аренды при продаже квартиры, то вам необходимо расторгнуть договор с арендаторами.

Важно!

Помните, что решение о продаже недвижимости не является поводом, чтобы расторгнуть официальный договор аренды. Арендаторы вправе продолжать проживание до конца срока аренды (по договору). Что делать, если квартиранты не готовы уезжать раньше срока?

Продать квартиру вместе с квартирантами, параллельно оформляя досрочного расторжения договора аренды.
Договариваться с арендаторами о выезде

Как продать квартиру с обременением военной ипотеки

Если ваша недвижимость была приобретена по программе военной ипотеки, то её продажа реальна. В данной ситуации снять обременение нужно погасив задолженность перед банком и вернув выплаты, которые вносило государство. Средства, которые были оформлены через возврат, повторно учитываются на счете участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения и могут быть использованы для приобретения нового жилья. К данному варианту можно обращаться неоднократно, пока военнослужащему не исполнится 42 года.

Чтобы продать квартиру с обременением военной ипотеки необходимо:

оповестить банк о вашем желании снять обременения с квартиры для её продажи;
подать заявление на повторное получение свидетельства участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения;
получить информацию о размере задолженности перед банком;
оформить документы о снятии обременения;
получить документ о собственности в ЕГРН

По течению регистрации и совершения сделки купли-продажи, обе стороны заключают договор, а покупатель квартиры вносит залог. Вы можете реализовать данную процедуру до того, как снимите обременение, либо после. Эта манипуляция полностью зависит от сторон, участвующих в сделке.

Материнский капитал и зарегистрированные дети

Одной из сложных и распространённых ситуаций является сделка купли-продажи с прописанными людьми. В случае прописанных взрослых людей можно осуществить выселение в судебном порядке, чего нельзя сказать о несовершеннолетних.

Продажа такой квартиры осложнена обращением в органы опеки и попечительства.

Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, это означает наличие в квартире доли несовершеннолетних детей. Выяснить данный факт несложно. Покупатель может потребовать справку из пенсионного фонда об остатке средств на сертификате. В случае продажи квартиры, с регистрацией в ней несовершеннолетнего, без участия в приобретении государственных средств, необходима достоверность соблюдения прав ребенка.

Как продать квартиру с обременением в виде ребенка?

При продаже вы должны предоставить согласие на продажу недвижимости от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной.

Представители данной структуры находятся в администрации. Специалисты отдела по опеке и попечительству оформят акт жилищно-бытовых условий, удостоверятся в том, что права несовершеннолетних не нарушаются, после чего разрешат продажу квартиры.

В первую очередь, необходимо выделить долю всем несовершеннолетним в новой квартире, которая должна полностью соответствовать потребностям детей.

Если продаваемая квартира находится в залоге у банка, то необходимо провести следующие манипуляции:

найти покупателя, который выразит желание покупки такой квартиры;
погасите задолженность, или оформите переоформление ипотечного кредита;
получите разрешение банка на совершение сделки;
получите согласие органов опеки и попечительства, если у несовершеннолетних есть доля по месту жительства;
заключите соглашение с покупателем;

В том случае, если банк отказал вам в снятии залога, придется своими силами снимать обременение. Для этого нужно найти покупателя, который сможет внести задаток, в соответствии с суммой задолженности. Для безопасности и чистоты сделки купли-продажи, обратитесь в нотариальную контору и заключите предварительный договор. После прохождения всех этапов приступайте к продаже квартиры.

Как продать квартиру с обременением прописанного человека?

Данная ситуация также будет приравниваться к обременению имущества, поэтому не будет особо привлекать покупателя.

Как продать квартиру с прописанным человеком?

Продать квартиру с прописанным человеком довольно сложно, но реально. Законодательство на территории России не выносит запрет в совершении таких сделок, если вы являетесь собственником с зарегистрированными в квартире людьми. Данная ситуация также будет приравниваться к обременению имущества, поэтому не будет особо привлекать покупателя.

В соответствии с законом снять недвижимость с учета без разрешения жильцов невозможно. Однако есть некоторые варианты решения данной проблемы

• Поиск покупателя

Первоначально необходимо найти покупателя, который будет готов к такой сделке. Риски для покупателя выражаются в повышенном тарифе оплаты коммунальных услуг, или возвращения жильцов по месту жительства (в случае продажи квартиры с жильцами, без судебного решения).

• Выписать жильцов из квартиры принудительным путем

Этот вариант полностью регламентирован государством, но для его осуществления нужно обращаться в суд. Судебный процесс оформляет решение, на основании которого жильцы принудительно теряют право проживания в квартире в связи со сменой собственника.

• Сбор документации, которая подтверждает наличие обременения (выписка о составе семьи);

• При наличии несовершеннолетних детей – получение согласия органов опеки и попечительства;

• Поиск жилья для зарегистрированных в квартире граждан;

• Составление договора купли-продажи жилья;

• Получение финансов за продажу квартиры;

• Регистрация по новому месту жительства.

Как быстро продать квартиру с обременениями

Чаще всего при продаже квартир с обременениями продавцы сталкиваются с отсутствием покупателя. Многих людей отпугивает перспектива покупки с дополнительными нюансами и трудностями. Самое главное – привести документацию в надлежащий вид и удостовериться в её наполненности в соответствии с требованиями.

Чтобы быстро продать квартиру с обременением, можете обратиться в сервис BERI.RU.

Компания выкупит квартиру с ипотечным обременением даже если в ней нет ремонта в коротки сроки. Сервис выкупает квартиры за собственные средства, внося задаток, чтобы закрыть вашу задолженность. Также юристы компании помогут получить согласие от банка на сделку. Сервис решит проблему с поиском покупателя и постоянным объяснением им ситуации. Бесплатная оценка в течение 24 часа, быстрая сделка до 2-х недель c учётом снятия обременения

Есть вопрос?

Бесплатная консультация по юридическим вопросам и оценка недвижимости

Часто читают:

Вторичное жилье

Продажа и покупка квартиры с материнским капиталом

Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги

16.05.2022

4447

Мы используем файлы-cookie для Вашего удобства. пользуясь веб-сайтом, Вы соглашаетесь на использование cookie. Вы можете запретить сохранение cookie в настройках своего браузера. Дополнительная информация о cookie